Se l’amministratore è assente, disorganizzato o non rispetta le regole in Assemblea condominiale può diventare un calvario.
Cosa fare se l’assemblea condominiale è disorganizzata?
Quando l’assemblea condominiale si svolge in modo disorganizzato, è spesso sintomo di una gestione poco attenta da parte dell’amministratore. Una convocazione tardiva o incompleta, una sala inadeguata o materiali non distribuiti anticipatamente compromettono la partecipazione attiva e informata dei condomini. Il Codice Civile, all’art. 1136, stabilisce chiaramente le modalità di svolgimento dell’assemblea, compreso il quorum costitutivo e deliberativo, ma senza una regia ordinata questi requisiti possono risultare inutili.
L’art. 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile impone che l’avviso di convocazione indichi giorno, ora, luogo e ordine del giorno. Se l’amministratore trascura questi elementi, l’assemblea può essere impugnata per vizio di forma entro 30 giorni dalla sua tenuta, come previsto dal secondo comma dell’art. 1137 c.c.
Una buona organizzazione prevede che i documenti rilevanti (bilancio, preventivo, relazioni tecniche) siano distribuiti almeno cinque giorni prima, possibilmente con l’avviso. In caso contrario, la trasparenza viene meno e la fiducia nell’amministrazione si erode.
Quali obblighi ha l’amministratore nella convocazione dell’assemblea?
L’art. 1130, comma 1, n. 10 del Codice Civile stabilisce che l’amministratore deve convocare l’assemblea annualmente per l’approvazione del rendiconto. Inoltre, l’art. 66 disp. att. c.c. impone che convochi l’assemblea ogni qualvolta lo richiedano almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore millesimale dell’edificio.
La mancata convocazione costituisce grave inadempimento: il Tribunale di Milano (sent. n. 4085/2016) ha affermato che l’omissione configura una causa di revoca giudiziale. L’avviso deve essere inviato almeno 5 giorni prima della data fissata, con mezzi tracciabili (PEC, raccomandata, consegna a mano con ricevuta).
L’amministratore è responsabile anche della completezza dell’ordine del giorno: eventuali deliberazioni su temi non inseriti risultano nulle. Questo obbligo garantisce la trasparenza, il contraddittorio e la legittimità delle decisioni.
L’amministratore può non convocare mai l’assemblea?
No. L’amministratore di condominio ha l’obbligo giuridico di convocare almeno una volta l’anno l’assemblea per l’approvazione del rendiconto e del bilancio. La mancata convocazione configura una grave irregolarità che legittima i condomini a richiedere la revoca (art. 1129, comma 11, c.c.).
Inoltre, non convocare l’assemblea richiama profili di responsabilità anche sul piano patrimoniale. Il condominio può subire danni per la mancata approvazione dei bilanci (es. impossibilità di procedere a lavori urgenti), i cui costi possono essere imputati all’amministratore.
Anche l’omissione di convocare l’assemblea a seguito di richiesta qualificata (almeno due condomini e un sesto del valore) costituisce inadempimento grave (Cass. civ. n. 19883/2019). In tali casi, i condomini possono procedere autonomamente.
Che conseguenze ha un verbale assemblea incompleto o errato?
Il verbale dell’assemblea condominiale ha valore probatorio e rappresenta l’unico documento ufficiale che attesta le deliberazioni. Un verbale incompleto, errato o ambiguo compromette la validità delle decisioni.
Secondo la Cassazione (sent. n. 4806/2005), il verbale deve contenere almeno: luogo, data, partecipanti (con millesimi), quorum, ordine del giorno, votazioni con esito, discussioni rilevanti. La mancata verbalizzazione di elementi essenziali può comportare l’annullabilità delle delibere (art. 1137 c.c.).
Errori nei millesimi o nella rappresentanza possono anche generare nullità per difetto di legittimazione dei votanti. La Corte di Cassazione (sent. n. 4806/2005) ha stabilito che anche la verbalizzazione della discussione può essere rilevante per l’eventuale impugnazione.
Come si può contestare un verbale di assemblea condominiale?
La contestazione del verbale si attua con l’impugnazione della delibera che esso documenta. Ai sensi dell’art. 1137 c.c., è possibile impugnare entro 30 giorni dalla comunicazione o dalla presenza all’assemblea.
La delibera è annullabile se adottata in violazione delle norme o del regolamento condominiale, mentre è nulla se manca un requisito essenziale (ad esempio, incompetenza dell’assemblea, oggetto illecito, mancanza del quorum).
Il ricorso va presentato davanti al tribunale del luogo dove si trova l’immobile. È obbligatorio il tentativo di mediazione civile, ai sensi del d.lgs. 28/2010. La prova dell’errore nel verbale può consistere in documenti, registrazioni o testimonianze.
Quando si può chiedere la revoca dell’amministratore?
La revoca può essere deliberata dall’assemblea in ogni momento (art. 1129, comma 10, c.c.) oppure richiesta al giudice se ricorrono gravi irregolarità.
Tra queste, l’art. 1129 c.c. elenca:
- Mancata convocazione dell’assemblea per l’approvazione del bilancio;
- Gestione opaca del conto corrente condominiale;
- Omissione di atti urgenti;
- Rifiuto di fornire documentazione o rendiconti.
La domanda di revoca giudiziale si presenta al tribunale con ricorso, previa attivazione della mediazione obbligatoria. Il giudice può disporre la revoca anche senza l’intervento dell’assemblea, in caso di accertata inadempienza.
Come tutelarsi se l’amministratore non rispetta i suoi doveri?
I condomini possono agire in vari modi:
- Richiesta scritta di chiarimenti all’amministratore.
- Convocazione autonoma dell’assemblea, se l’amministratore non risponde (art. 66 disp. att. c.c.).
- Impugnazione delle delibere viziate (art. 1137 c.c.).
- Richiesta giudiziale di revoca (art. 1129 c.c.).
- Denuncia penale se vi sono sospetti di appropriazione indebita (art. 646 c.p.).
È inoltre possibile costituire un comitato dei condomini per esercitare controllo sulla gestione. La partecipazione attiva alla vita condominiale è il primo strumento di tutela.
Cosa succede se il verbale dell’assemblea non viene firmato correttamente?
Il verbale deve essere firmato dal presidente dell’assemblea e dal segretario, come previsto dalla prassi e confermato dalla giurisprudenza (Cass. civ. n. 4806/2005). La mancata sottoscrizione può determinare una presunzione di invalidità del verbale.
In assenza della firma, non si può provare con certezza il contenuto delle delibere, con possibili conseguenze in sede giudiziaria. Tuttavia, non è prevista espressamente una sanzione di nullità automatica: la validità viene valutata caso per caso in funzione della prova dell’effettivo svolgimento dell’assemblea.
Meglio evitare ogni ambiguità: è buona norma che il verbale sia firmato immediatamente dopo la conclusione dell’incontro.
Chi può convocare l’assemblea se l’amministratore si rifiuta?
Se l’amministratore non adempie alla richiesta di convocazione presentata da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio, questi ultimi possono convocare direttamente l’assemblea (art. 66 disp. att. c.c.).
Devono farlo con le stesse formalità: invio di avviso scritto almeno 5 giorni prima, indicazione precisa dell’ordine del giorno, firma congiunta dei richiedenti. È consigliato inviare per PEC o raccomandata A/R.
Le delibere adottate da un’assemblea così convocata sono valide se rispettano le norme sul quorum e sulla deliberazione. L’amministratore che omette di agire può essere revocato anche per questa condotta.
Quali segnali indicano una gestione condominiale inadeguata?
Alcuni segnali di cattiva amministrazione sono:
- Bilanci poco chiari o approvati con ritardo;
- Comunicazioni assenti o unilaterali;
- Lavori urgenti trascurati;
- Continui conflitti in assemblea;
- Impossibilità di ottenere copia dei documenti contabili;
- Resistenza a coinvolgere i condomini nella gestione.
Tali situazioni ledono la fiducia e la trasparenza necessarie per una sana vita condominiale. La legge richiede che l’amministratore operi nell’interesse collettivo e con rendicontazione precisa (art. 1130 c.c.). In caso contrario, è lecito valutare la sostituzione.
Un’assemblea condominiale può diventare un vero calvario quando l’amministratore non rispetta i propri doveri di trasparenza, comunicazione e legalità. Dalla mancata convocazione ai verbali errati, dalle delibere illegittime ai segnali di cattiva gestione, i condomini non sono privi di strumenti: possono agire per contestare, revocare e tutelare i propri diritti. Vigilare sull’amministratore è il primo passo per riportare serenità nella vita condominiale.
