In assemblea condominiale può non essere facile individuare se e quale maggioranza si sia formata, soprattutto per le delibere in seconda convocazione che non prevedono quorum deliberativi particolari (1/3 dei condomini + 1/3 del valore dell’edificio).
Tali situazioni creano difficoltà interpretative quando il consenso si spacca in due gruppi che, singolarmente, raggiungono i quorum richiesti, con possibili pareggi o diverse maggioranze di teste o di valore.
Esempio: in un condominio con 18 condomini, 16 si presentano in assemblea per approvare il rendiconto dell’amministratore. 8 condomini (con 400 millesimi) votano a favore, mentre gli altri 8 (con 3680 o 420 millesimi) votano contro. In alternativa, 7 condomini (con 370 millesimi) possono essere a favore e 9 (con 450 millesimi) contro.
In entrambi i casi, entrambi i gruppi raggiungono i quorum richiesti. Come si determina il gruppo prevalente?
La chiave per risolvere questo dilemma è il principio cardine della doppia maggioranza (teste e valore) nelle votazioni assembleari:
a) Se un gruppo di condomini raggiunge entrambe le maggioranze (teste e valore), la votazione degli altri condomini è irrilevante, anche se questi ultimi hanno più teste o più valore.
b) Se entrambi i gruppi raggiungono la doppia maggioranza, la delibera è valida solo se un gruppo supera l’altro sia per teste che per valore. Se un gruppo ha più teste ma minore quota, non c’è la doppia maggioranza e non si può applicare il criterio delle teste su quello del valore (o viceversa). In questo caso, non si ha alcuna deliberazione valida, neanche in caso di pareggio tra i gruppi.
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La comprensione del principio della doppia maggioranza è fondamentale per interpretare correttamente i risultati delle votazioni in assemblea condominiale e per evitare contestazioni. L’articolo fornisce una spiegazione chiara e accessibile di questo principio, corredata da esempi concreti.
Ricorda: in caso di dubbi o incertezze, è sempre consigliabile consultare un amministratore di condominio o un avvocato esperto in materia condominiale.
Come Ottenere il Quorum Valido per la Tua Assemblea Condominiale
Affinché le delibere assunte in assemblea condominiale siano valide, è fondamentale raggiungere due quorum distinti: quorum costitutivo e quorum deliberativo. In questa guida completa, analizzeremo in dettaglio entrambi i quorum, fornendo tabelle riassuntive e chiarendo ogni dubbio.
1. Quorum Costitutivo:
Il quorum costitutivo rappresenta il numero minimo di condomini che devono essere presenti in assemblea affinché questa possa considerarsi validamente costituita. Tale quorum varia a seconda della convocazione:
- Prima convocazione:
- Maggioranza dei partecipanti al condominio (metà più uno dei condomini)
- Due terzi del valore dell’intero edificio (espressa in millesimi)
- Seconda convocazione:
- Un terzo dei partecipanti al condominio
- Un terzo del valore dell’intero edificio (espressa in millesimi)
2. Quorum Deliberativo:
Oltre al quorum costitutivo, per la validità delle delibere è necessario raggiungere anche il quorum deliberativo, ovvero la maggioranza dei voti ponderati in base ai millesimi di proprietà. Il quorum deliberativo varia a seconda dell’argomento all’ordine del giorno:
Delibere ordinarie:
- Maggioranza semplice: metà più uno dei voti presenti in assemblea
Delibere straordinarie:
- Maggioranza qualificata:
- Due terzi dei voti per la nomina dell’amministratore
- Maggioranza dei condomini per le innovazioni di notevole entità
- Unanimità per la ricostruzione dell’edificio
Tabella riassuntiva maggioranze in condominio:
Maggioranze in prima convocazione
| PRIMA CONVOCAZIONE | Rif. norm. | Num. Voti favorevoli | Val. dei voti favorevoli |
| Amministratore: compenso | Art. 1135 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Amministratore: nomina, conferma e revoca (*) | Art. 1136 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Amministratore: diniego di rinnovazione (tacita) dell’incarico | Art. 1129 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Antenne satellitari | Legge 66/2001 | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Ascensore: superamento delle barriere architettoniche | Legge 13/1989 | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Autorizzazione all’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato | Art. 1135 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Costituzione o trasferimento dei diritti reali | Art. 1108 Codice Civile | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Deliberazioni che non richiedono maggioranze espressamente previste dalla legge | – | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Destinazioni d’uso delle parti comuni: modifiche per soddisfare esigenze di interesse condominiale | Art. 1117-ter Codice Civile | 80% condomini | 800 millesimi |
| Destinazioni d’uso: deliberazioni in merito alla tutela | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi | |
| Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili: deliberazioni che prescrivono adeguate modalità alternative di esecuzione ovvero impongono cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio o, ancora, impongono la prestazione di idonea garanzia per eventuali danni | Art. 1122-bis Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 667 millesimi |
| Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva: adeguamento di quelli esistenti in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà esclusiva | Art. 155-bis Disp. Att. C.C. | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Impianto di riscaldamento: distacco da cui derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini | Legge 10/1991 | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Impianto di riscaldamento: intervento di trasformazione per contenimento energetico individuato attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato | Legge 10/1991 | 50%+1 intervenuti | 334 millesimi |
| Impianto di riscaldamento: adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e conseguente riparto degli oneri in base al consumo effettivamente registrato | Legge 10/1991 | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli: opere edilizie di installazione | Legge 134/2012 | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Innovazioni: gravose o voluttuarie | Art. 1121 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 667 millesimi |
| Innovazioni condominiali relative ai lavori di ammodernamento necessari al passaggio dei cavi in fibra ottica | Legge 69/2009 | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Innovazioni che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino | Art. 1120 Codice Civile | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Innovazioni: uso più comodo, miglioramento o maggior rendimento delle cose comuni | Art. 1120 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 667 millesimi |
| Innovazioni aventi ad oggetto: 1) opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità di edifici e impianti; 2) opere e interventi previsti per eliminare barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici, per la realizzazione di parcheggi destinati al servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediate l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; 3) installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo (con esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condòmini di farne uso secondo il loro diritto) | Art. 1120 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Internet: attivazione sito per consultazione ed estrazione copia, in formato digitale, dei documenti previsti dalla delibera assembleare | Art. 71-ter Disp. Att. C.C. | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari | Legge 457/1978 | 50%+1 condomini | 500 millesimi |
| Interventi volti al contenimento del consumo energetico individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato | Legge 10/1991 | 50%+1 intervenuti | 334 millesimi |
| Ipoteca: costituzione per garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune | Art. 1108 Codice Civile | 50%+1 condomini | 667 millesimi |
| Liti attive e passive su materie esorbitanti le attribuzioni dell’amministratore | Art. 1136 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Locazioni ultranovennali | Art. 1108 Codice Civile | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Manutenzione ordinaria | – | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Manutenzione straordinaria: riparazioni di notevole entità | Art. 1136 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Mediazione: delibera che legittima l’amministratore a partecipare al procedimento | Art. 71-quater Disp. Att. C.C. | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Mediazione: approvazione della proposta conciliativa | Art. 71-quater Disp. Att. C.C. | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Parcheggi sotterranei o siti al piano terreno: realizzazione | Legge 122/1989 | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Portierato: soppressione, istituzione o modificazione del servizio | – | 50%+1 intervenuti | 667 millesimi |
| Regolamento: approvazione e modifiche | Art. 1138 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Regolamento contrattuale: modifiche comportanti variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o nel potere dei condòmini di disporre delle proprietà esclusive | – | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Rendiconto annuale: approvazione | Art. 1135 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Residui attivi: impiego | Art. 1135 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Revisore condominiale: nomina | Art. 1130-bis Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Ricostruzione dell’edificio in caso di perimento inferiore a 3/4 del valore dello stesso | Artt. 1128, 1136 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Ricostruzione dell’edificio in caso di perimento totale (superiore a 3/4 del valore dello stesso) | Art. 1128 Codice Civile | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Rinuncia al diritto sulle parti comuni (escluso l’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento) | – | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Scioglimento: divisione in parti con caratteristiche di edifici autonomi | Art. 61 Disp. Att. C.C. | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Scioglimento: modifiche allo stato attuale | Art. 62 | 50%+1 | 667 |
| dell’edificio per rendere possibile la divisione in parti autonome | Disp. Att. C.C. | intervenuti | millesimi |
| Sopraelevazione: autorizzazione in caso di divieto | Art. 1127 Codice Civile | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Spese: ripartizione | Art. 1135 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Supercondominio: designazione per ciascun condominio di un proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell’amministratore (quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta) | Art. 67 Disp. Att. C.C. | 50%+1 intervenuti | 667 millesimi |
| Tabella dei valori millesimali ai fini della determinazione delle quote di comproprietà: formazione, rettifica o modifica | – | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Tabelle millesimali per la ripartizione delle spese: formazione | Art. 69 Disp. Att. C.C. | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Tabelle millesimali per la ripartizione delle spese: rettifica o modifica in assenza di errori o di mutamenti nelle condizioni dell’edificio che alterino per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino | Art. 69 Disp. Att. C.C. | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Tabelle millesimali per la ripartizione delle spese: rettifica o modifica in conseguenza di errori o di mutamenti nelle condizioni dell’edificio che alterino per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino | – | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Vendita o cessione di beni | Art. 1108 Codice Civile | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Videosorveglianza: installazione di un impianto su parti condominiali | Art. 1122-ter Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
Seconda convocazione
| SECONDA CONVOCAZIONE | Rif. Norm. | Num. voti favorevoli | Val. dei voti favorevoli |
| Amministratore: compenso | Art. 1135 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 334 millesimi |
| Amministratore: nomina, conferma e revoca (*) | Art. 1136 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Amministratore: diniego di rinnovazione (tacita) dell’incarico | Art. 1129 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Antenne satellitari | Legge 66/2001 | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Ascensore: superamento delle barriere architettoniche | Legge 13/1989 | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Autorizzazione all’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato | Art. 1135 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Costituzione o trasferimento dei diritti reali | Art. 1108 Codice Civile | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Deliberazioni che non richiedono maggioranze espressamente previste dalla legge | – | 50%+1 intervenuti | 334 millesimi |
| Destinazioni d’uso delle parti comuni: modifiche per soddisfare esigenze di interesse condominiale | Art. 1117-ter Codice Civile | 80% condomini | 800 millesimi |
| Destinazioni d’uso: deliberazioni in merito alla tutela | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi | |
| Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili: deliberazioni che prescrivono adeguate modalità alternative di esecuzione ovvero impongono cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio o, ancora, impongono la prestazione di idonea garanzia per eventuali danni | Art. 1122-bis Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 667 millesimi |
| Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva: adeguamento di quelli esistenti in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà esclusiva | Art. 155-bis Disp. Att. C.C. | 50%+1 intervenuti | 334 millesimi |
| Impianto di riscaldamento: distacco da cui derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini | Legge 10/1991 | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Impianto di riscaldamento: intervento di trasformazione per contenimento energetico individuato attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato | Legge 10/1991 | 50%+1 intervenuti | 334 millesimi |
| Impianto di riscaldamento: adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e conseguente riparto degli oneri in base al consumo effettivamente registrato | Legge 10/1991 | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli: opere edilizie di installazione | Legge 134/2012 | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Innovazioni: gravose o voluttuarie | Art. 1121 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 667 millesimi |
| Innovazioni condominiali relative ai lavori di ammodernamento necessari al passaggio dei cavi in fibra ottica | Legge 69/2009 | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Innovazioni che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino | Art. 1120 Codice Civile | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Innovazioni: uso più comodo, miglioramento o maggior rendimento delle cose comuni | Art. 1120 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 667 millesimi |
| Innovazioni aventi ad oggetto: 1) opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità di edifici e impianti; 2) opere e interventi previsti per eliminare barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici, per la realizzazione di parcheggi destinati al servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediate l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; 3) installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo (con esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condòmini di farne uso secondo il loro diritto) | Art. 1120 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Internet: attivazione sito per consultazione ed estrazione copia, in formato digitale, dei documenti previsti dalla delibera assembleare | Art. 71-ter Disp. Att. C.C. | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari | Legge 457/1978 | 50%+1 condomini | 500 millesimi |
| Interventi volti al contenimento del consumo energetico individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato | Legge 10/1991 | 50%+1 intervenuti | 334 millesimi |
| Ipoteca: costituzione per garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune | Art. 1108 Codice Civile | 50%+1 condomini | 667 millesimi |
| Liti attive e passive su materie esorbitanti le attribuzioni dell’amministratore | Art. 1136 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Locazioni ultranovennali | Art. 1108 Codice Civile | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Manutenzione ordinaria | – | 50%+1 intervenuti | 334 millesimi |
| Manutenzione straordinaria: riparazioni di notevole entità | Art. 1136 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Mediazione: delibera che legittima l’amministratore a partecipare al procedimento | Art. 71-quater Disp. Att. C.C. | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Mediazione: approvazione della proposta conciliativa | Art. 71-quater Disp. Att. C.C. | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Parcheggi sotterranei o siti al piano terreno: realizzazione | Legge 122/1989 | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Portierato: soppressione, istituzione o modificazione del servizio | – | 50%+1 intervenuti | 667 millesimi |
| Regolamento: approvazione e modifiche | Art. 1138 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Regolamento contrattuale: modifiche comportanti variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o nel potere dei condòmini di disporre delle proprietà esclusive | – | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Rendiconto annuale: approvazione | Art. 1135 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 334 millesimi |
| Residui attivi: impiego | Art. 1135 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 334 millesimi |
| Revisore condominiale: nomina | Art. 1130-bis Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Ricostruzione dell’edificio in caso di perimento inferiore a 3/4 del valore dello stesso | Artt. 1128, 1136 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Ricostruzione dell’edificio in caso di perimento totale (superiore a 3/4 del valore dello stesso) | Art. 1128 Codice Civile | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Rinuncia al diritto sulle parti comuni (escluso l’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento) | – | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Scioglimento: divisione in parti con caratteristiche di edifici autonomi | Art. 61 Disp. Att. C.C. | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Scioglimento: modifiche allo stato attuale | Art. 62 | 50%+1 | 667 |
| dell’edificio per rendere possibile la divisione in parti autonome | Disp. Att. C.C. | intervenuti | millesimi |
| Sopraelevazione: autorizzazione in caso di divieto | Art. 1127 Codice Civile | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Spese: ripartizione | Art. 1135 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 334 millesimi |
| Supercondominio: designazione per ciascun condominio di un proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell’amministratore (quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta) | Art. 67 Disp. Att. C.C. | 50%+1 intervenuti | 667 millesimi |
| Tabella dei valori millesimali ai fini della determinazione delle quote di comproprietà: formazione, rettifica o modifica | – | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Tabelle millesimali per la ripartizione delle spese: formazione | Art. 69 Disp. Att. C.C. | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Tabelle millesimali per la ripartizione delle spese: rettifica o modifica in assenza di errori o di mutamenti nelle condizioni dell’edificio che alterino per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino | Art. 69 Disp. Att. C.C. | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Tabelle millesimali per la ripartizione delle spese: rettifica o modifica in conseguenza di errori o di mutamenti nelle condizioni dell’edificio che alterino per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino | – | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Vendita o cessione di beni | Art. 1108 Codice Civile | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Videosorveglianza: installazione di un impianto su parti condominiali | Art. 1122-ter Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
Per Tipologia di Intervento
| 2a CONVOCAZIONE | |||
| • Quorum costitutivo (art. 1136/3 c.c.): 1/3 cond. + 1/3 valore edificio • Quorum deliberativo ordinario (Regola generale): maggior. interv. + almeno 1/3 val. edificio (1136/3) (1) • interv. = intervenuti all’Assemblea; cond. = partecipanti al condominio; val. edif. = mille- simi di proprietà | |||
| Condòmini | Valore Edificio | ||
| (in parentesi il quorum deliberativo in 1a convocazione se diverso) (2) | |||
| I – NOMINE | |||
| 1. Presidente dell’Assemblea | maggior. interv. | ||
| 2. Nomina, conferma, revoca dell’amministratore (art. 1136/4) (3) 3. Compenso amministratore (4) 4. Nomina revisore per verificare la contabilità del condominio (art. 1130-bis) 5. Consiglieri di condominio (nomina, compiti) (5) | maggior. interv. | almeno 1/2 | |
| 6. Nomina commissioni in caso di problemi vari (es. commissione lavori) | maggior. interv. | almeno 1/3 (almeno 1/2) | |
| 7. Supercondominio con oltre 60 partecipanti: ele- zione rappresentante di ogni condominio per gestione parti comuni e nomina amministratore (art. 67 d. a.) | maggior. interv. | almeno 2/3 | |
| II – BILANCIO | |||
| 1. Approvazione preventivo di spesa (1135) | maggior. interv. | almeno 1/3 (almeno 1/2) | |
| 2. Approvazione del rendiconto (bilancio consunti- vo) (1135) | |||
| 3. Impiego residui attivi (1135) | |||
| 4. Costituzione di un fondo speciale per: a) manutenzione straordinaria; b) innovazioni (1135 n. 4) (6) | La maggioranza richiesta per il tipo di lavori straordinari da eseguire | ||
| 5. Interessi moratori sulle quote condominiali (7) | tutti cond. | 100% | |
| Condòmini | Valore Edificio | |
| III – ATTI DI ORDINARIA AMMINISTRAZIONE | ||
| Esemplificazioni: | ||
| 1. Decisioni su contratti d’appalto (pulizie, ecc.) | maggior. interv. | almeno 1/3 (almeno 1/2) |
| 2. Sostituzione cassette postali | ||
| 3. Disciplina uso dei posti auto a turno | ||
| 4. Condono edilizio parti comuni | ||
| 5. Locazioni ordinarie senza modifica della desti- nazione | ||
| 6. Sostituzione sistemi di accesso meccanizzati | ||
| IV – ATTI DI STRAORDINARIA AMMINISTRAZIONE | ||
| Se non espressamente previsti dovrebbe applicarsi per analogia la regola del 1136, comma 4 | maggior. interv. | almeno 1/2 |
| V – ATTI NEGOZIALI E CONTROVERSIE | ||
| 1. Costituzione o trasferimento di diritti reali (1108) 2. Locazione (anche pubblicitaria, es. facciata o tetto) ultranovennale di parti comuni (1108) 3. Acquisto di immobile da destinarsi a parte co- mune dell’edificio (1108) 4. Vendita o cessione di beni comuni (1108) 5. Transazioni relative ai diritti su parti comuni (arg. ex 1108/3) 6. Mediazione: proposta riguardante diritti su parti comuni (arg. ex 1108/3) | tutti cond. | 100% |
| 7. Ipoteca a garanzia del mutuo contratto per la cosa comune (1108/4) | maggior. cond. | almeno 2/3 |
| 8. Liti attive e passive su materie esorbitanti dalle attribuzioni dell’amministratore (art. 1136/4) | maggior. interv. | almeno 1/2 |
| 9. Transazioni non relative a parti comuni (se non prevista specifica maggioranza per l’oggetto dell’accordo) (8) | ||
| 10. Mediazione: partecipazione dell’amministratore al procedimento (art. 71-quater) | ||
| 11. Mediazione: approvazione della proposta ex art. 71-quater (esclusa quella relativa a beni del 1108/3; v. sopra 6) | ||
| 12. Sanzioni per infrazioni al regolamento (70 d.a.) (9) | ||
| VI – ENERGIA RINNOVABILE | ||
| 1. Interventi per fonti rinnovabili di energia (art. 26/2 l. 10/1991) quando c’è il “documento ener- getico” (10) | maggior. interv. | almeno 1/3 |
| 2. Impianti di cogenerazione e fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili (1120/2) quando manca il “documento energetico” della l. 10/1991 cit. | maggior. interv. | almeno 1/2 |
| Condòmini | Valore Edificio | |
| 3. Impianti per singole unità immobiliari con modi- fiche a parti comuni (1122-bis): modalità ese- cutive alternative o cautele per stabilità, sicurez- za e decoro architettonico, garanzia per danni eventuali, ripartizione uso lastrico solare ed altre superfici comuni | maggior. interv. | almeno 2/3 |
| VII – INNOVAZIONI | ||
| 1. Innovazioni ORDINARIE: uso più comodo, migliora- mento o maggior rendimento delle cose comuni – REGOLA GENERALE (art. 1120/1) – Esempi: • Trasformazione tetto in terrazza • Trasformaz. di un cortile sterrato in giardino | maggior. interv. | almeno 2/3 |
| 2. Gravose o voluttuarie consentite (cioè se pos- sibile utilizzazione separata o diversamente se gli interessati ne sopportano l’intera spesa: art. 1121) | La maggioranza richiesta per l’opera prevista dalla norma regolatrice | |
| 3. Innovazioni “speciali” o “agevolate” ex 1120/2: sicurezza e salubrità edifici ed impianti; barriere architettoniche (v. VIII); contenimento del consumo energetico; parcheggi; energia rin- novabile; impianti centralizzati Radio-Tv | maggior. interv. | almeno 1/2 |
| 4. Altre specifiche figure di innovazioni sono riportate nelle voci VI, VIII, IX, X, XIII | ||
| VIII – INTERVENTI EDILI E TECNICI | ||
| 1. Lavori condominiali di manutenz. ordinaria (art. 3 T.U.E. n. 380/2001) (11) | maggior. interv. | almeno 1/3 (almeno 1/2) |
| 2. Installazione contatori dell’acqua (12) | ||
| 3. Riparazioni straordinarie di importo NON rile- vante | ||
| 4. Riparazioni straordinarie di notevole entità (1136/4) | maggior. interv. | almeno 1/2 |
| 5. Parcheggi per le singole unità immobiliari sen- za pregiudizio a stabilità, sicurezza, decoro ar- chitettonico, uso e godimento di parti comuni (13) | ||
| 6. Autorizzazione dell’amministratore per progetti, programmi e iniziative per ricupero patrimonio edilizio e sicurezza ambientale ex art. 1135/3 (1136/4) | ||
| 7. Opere per sicurezza e salubrità edifici ed im- pianti (art. 1120/2) | ||
| 8. Infrastrutture per la ricarica elettrica dei veico- li (14) | ||
| 9. Innovazioni anti barriere architettoniche (artt. 1120/2 e 2/1 l. n. 13/1989) Es.: • Ascensore | ||
| Condòmini | Valore Edificio | |
| 10. Percorsi attrezzati e dispositivi di segnalazione per i ciechi negli edifici privati (art. 1120/2 e art. 2/1 l. n. 13/1989) | maggior. interv. | almeno 1/2 |
| 11. Interventi di recupero relativi ad un unico im- mobile composto da più unità immobiliari (art. 30 l. 5/8/1978 n. 457, mod. da art. 15 l. 179/1992 | maggior. cond. | almeno 1/2 |
| 12. Sopraelevazione pregiudizievole ex 1127 (per condizioni statiche, aspetto architettonico o con notevole diminuzione di aria o luce ai piani sot- tostanti) | tutti cond. | 100% |
| IX – MEZZI DI COMUNICAZIONE E SORVEGLIANZA | ||
| 1. Installazione e modifiche impianti centralizza- ti TV, paraboliche satellitari, impianti via cavo e per flussi informativi in genere (15) 2. Impianti di videosorveglianza su parti comuni (1122-ter) 3. Innovazioni condom. per cavi in fibra ottica (art. 1/7 l. 18/6/2009 n. 69) 4. Attivazione di un sito internet condominiale (art. 71-ter disp. att.) | maggior. interv. | almeno 1/2 |
| 5. Impianti non centralizzati Radio-Tv e modi- fiche a parti comuni (1122-bis): prescrizioni dell’assemblea di modalità esecutive alternative o cautele per stabilità, sicurezza e decoro archi- tettonico, garanzia per danni eventuali | maggior. interv. | almeno 2/3 |
| 6. Adeguamento impianti non centralizzati pree- sistenti alla riforma per minor pregiudizio a parti comuni e unità immobiliari (art. 155-bis d. att.) | maggior. interv. | almeno 1/3 (almeno 1/2) |
| 7. Antenne per telefonia cellulare (16) | 4/5 cond. | 4/5 |
| X – PARTI COMUNI – v. anche V, VI, IX, | ||
| 1. Modifiche a destinazioni d’uso per esigenze di interesse condominiale (art. 1117-ter/1) (se non vietate) – Es.: Telefonia cellulare (v. sopra IX) (17) | 4/5 cond. | 4/5 |
| 2. Divisibilità senza pregiudizi all’uso della cosa (art. 1119) 3. Ricostruzione parti comuni se perimento edificio per 3/4 od oltre (1128/1) | tutti cond. | 100% |
| 4. Ricostruzione di parti comuni in caso di peri- mento dell’edificio inferiore ai 3/4 (artt. 1128 e 1136/4) | maggior. interv. | almeno 1/2 |
| 5. Cessazione attività dannose per destinazioni d’uso di parti comuni (1117-quater) | maggior. interv. | almeno 1/2 |
| 6. Modifiche che incidono sui diritti soggettivi | tutti cond. | 100% |
| Condòmini | Valore Edificio | |
| XI – PORTIERATO | ||
| 1. Istituzione, modifica, soppressione (con modifi- che al regolamento) (18) | maggior. interv. | almeno 1/2 |
| 2. Istituzione, modifica, soppressione (senza modi- fiche al regolamento) | maggior. interv. | almeno 2/3 |
| 3. Utilizzazione diversa dei locali dell’ex portineria (19) | maggior. interv. | almeno 1/2 |
| XII – REGOLAMENTO CONDOMINIALE | ||
| 1. Regolamento assembleare: approvazione e modifiche (art. 1138/3) | maggior. interv. | almeno 1/2 |
| 2. Regolamento contrattuale: clausole solo rego- lamentari (art. 1138/3) (20) | ||
| 3. Regolamento contrattuale: modifiche ai diritti soggettivi sulle cose comuni od al potere dispositivo dei condomini sulle proprietà esclusive | tutti cond. | 100% |
| XIII – RISCALDAMENTO E CONDIZIONAMENTO | ||
| 1. Interventi su edifici ed impianti per contenimen- to consumo energetico (art. 26/2 L. 10/1991 modif.) quando c’è il “documento energetico” (21) | maggior. interv. | almeno 1/3 |
| 2. Opere per contenimento consumo energeti- co degli edifici se manca il “documento energe- tico” (1120/2 n. 2) | maggior. interv. | almeno 1/2 |
| 3. Sistemi di termoregolazione e contabilizza- zione del calore e ripartizione spese riscalda- mento (art. 26/5 l. 10/1991 modif.) | maggior. interv. | almeno 1/2 |
| 4. Soppressione impianto centralizzato (22) | tutti cond. | 100% |
| 5. Distacco da impianto centralizzato con notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per condomini (arg. ex 1118/4) | ||
| XIV – SCIOGLIMENTO DEL CONDOMINIO | ||
| 1. Divisione in parti con caratteristiche di edifici au- tonomi (art. 61 att. c.c.) | maggior. interv. | almeno 1/2 |
| 2. Necessità di modifiche allo stato delle cose ed opere per attuare la divisione (art. 62 att. c.c.) | maggior. interv. | almeno 2/3 |
| XV – TABELLE MILLESIMALI E RIPARTIZIONE SPESE | ||
| 1. Approvazione (1138/1 e 68 d.a.) (23) | maggior. interv. | almeno 1/2 |
| 2. Rettifica o modifica valori proporzionali immo- biliari: a) se conseguenza di errore; b) se alterato di oltre 1/5 il valore proporzionale anche di una sola unità immobiliare (per mutate condizioni dell’edifi- cio) (art. 69/1 n. 2 d.a.) | ||
| Condòmini | Valore Edificio | |
| 3. Rettifica o modifica dei valori proporzionali im- mobiliari fuori dei suddetti casi (artt. 69/1 e 3 d. a.) | tutti cond. | 100% |
| 4. Rettifica o revisione delle tabelle ripartizione spese redatte secondo criteri legali o conven- zionali (1123/1) | si applicano i criteri di cui sopra | |
| XVI – ALTRE DELIBERE | ||
| Atti senza espressa previsione di maggioranze ed atti di ordinaria amministrazione: vale la RE- GOLA GENERALE (maggioranza ordinaria) (24) | maggior. interv. | almeno 1/3 (almeno 1/2) |
