Condominio infiltrazioni terrazzo chi paga?

Quando si verifica un’infiltrazione d’acqua proveniente da un terrazzo condominiale, la questione della responsabilità e delle spese è regolata in maniera precisa dal Codice civile. Il terrazzo condominiale è considerato una parte comune dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 c.c., in quanto funge da copertura per le unità immobiliari sottostanti e ha una funzione strutturale.

Responsabilità del condominio

In caso di infiltrazioni derivanti da un terrazzo condominiale, la responsabilità per la manutenzione e la riparazione ricade interamente sul condominio. Infatti, come stabilito dalla giurisprudenza e da consolidate interpretazioni dell’art. 1123 c.c., le spese per le parti comuni dell’edificio sono da ripartirsi tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà.

La responsabilità del condominio si estende sia alla manutenzione ordinaria che a quella straordinaria, qualora le infiltrazioni siano causate da usura o vetustà dell’impermeabilizzazione o da vizi strutturali. In tali casi, il condominio è obbligato a intervenire per riparare il danno e prevenire ulteriori infiltrazioni.

Ripartizione delle spese

Le spese per il ripristino del terrazzo condominiale, incluse quelle per il rifacimento dell’impermeabilizzazione o della pavimentazione che abbia una funzione protettiva e strutturale, sono suddivise tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, come previsto dall’art. 1123, comma 1, c.c.

Risarcimento danni agli appartamenti

Se le infiltrazioni causano danni a proprietà private (soffitti, muri o pavimenti degli appartamenti sottostanti), il condominio sarà responsabile del risarcimento dei danni ai sensi dell’art. 2043 c.c., in quanto si configura un danno ingiusto provocato per omessa manutenzione di una parte comune.

Per ottenere il risarcimento, il danneggiato dovrà dimostrare:

la presenza del danno;
la provenienza del danno da una parte comune (il terrazzo);
il nesso causale tra infiltrazione e danno.

È sempre consigliabile documentare con foto, video e relazioni tecniche i danni e la loro estensione. Il termine di prescrizione per la richiesta danni è di cinque anni dalla scoperta del danno (art. 2947 c.c.).

Chi paga i danni da infiltrazioni dal terrazzo di proprietà

Diversa è la situazione in cui le infiltrazioni derivano da un terrazzo di proprietà esclusiva, ma che funge anche da copertura per l’unità immobiliare sottostante. In questi casi, si applica un principio consolidato dalla giurisprudenza e dalla normativa condominiale.

Terrazzo di proprietà esclusiva ma con funzione di copertura

Anche se il terrazzo è di proprietà esclusiva, in quanto accessibile e utilizzabile da un solo condomino, esso assolve anche una funzione comune, cioè quella di copertura. Pertanto, si applica l’art. 1126 c.c., che stabilisce in modo preciso i criteri per la ripartizione delle spese.

Secondo l’art. 1126 c.c.:

“Quando l’uso del lastrico solare o del terrazzo è attribuito in proprietà o in uso esclusivo ad uno dei condomini, se ne sopportano le spese di riparazione o ricostruzione per un terzo il titolare del diritto esclusivo e per due terzi tutti i condomini dell’edificio o della parte dell’edificio a cui il lastrico o il terrazzo serve da copertura.”

Ripartizione delle spese secondo l’art. 1126 c.c.

Se il terrazzo da cui provengono le infiltrazioni è di proprietà esclusiva, ma funge da copertura per altri appartamenti, la ripartizione delle spese sarà la seguente:

1/3 a carico del proprietario del terrazzo;
2/3 a carico del condominio, ovvero dei proprietari delle unità coperte.

Eccezione: difetto di manutenzione

Se le infiltrazioni sono causate da mancata manutenzione o negligenza del proprietario esclusivo, ad esempio per usura della pavimentazione superficiale o per l’impermeabilizzazione danneggiata e mai riparata, si può applicare la responsabilità integrale in capo al proprietario, in base ai principi generali dell’art. 2043 c.c.

Infatti, la giurisprudenza ha affermato che, in caso di colpa grave o omessa manutenzione, il proprietario potrebbe essere tenuto a risarcire integralmente i danni derivanti dalle infiltrazioni, anche se il terrazzo ha funzione di copertura.

In caso di controversia, è possibile ricorrere a perizia tecnica che individui con precisione le cause del danno e le responsabilità. In sede giudiziale, il giudice valuterà caso per caso, considerando anche il comportamento omissivo del proprietario esclusivo.

Condominio infiltrazioni terrazzo chi paga: documentazione e termini

Per gestire correttamente i casi di infiltrazioni da terrazzo, sia condominiale sia esclusivo, è fondamentale raccogliere adeguata documentazione e rispettare i termini previsti dalla legge per avanzare richieste di risarcimento o intervento.

Documentazione necessaria

In caso di danni, è importante che il proprietario dell’appartamento danneggiato:

Fotografi i segni delle infiltrazioni, anche in diverse fasi;
Richieda una perizia tecnica a un professionista qualificato;
Notifichi formalmente il danno all’amministratore di condominio;
Conservi preventivi di spesa e ricevute di eventuali lavori urgenti già effettuati.

Tale documentazione è essenziale per:

Dimostrare l’entità e l’origine del danno;
Attivare correttamente l’assicurazione condominiale, se presente;
Avviare un’eventuale procedura di mediazione o giudizio civile.

Termini per richiedere il risarcimento

Il termine di prescrizione per far valere un diritto al risarcimento del danno da infiltrazioni è di cinque anni dalla scoperta del danno, come stabilito dall’art. 2947 c.c. La “scoperta” si intende nel momento in cui il danno diventa oggettivamente percepibile e valutabile.

Tale termine può essere interrotto con l’invio di una diffida formale o con l’avvio di un procedimento giudiziale.

Condominio infiltrazioni terrazzo chi paga: criteri di imputazione e sintesi

Alla luce delle norme del Codice civile, la responsabilità e la ripartizione delle spese per le infiltrazioni da terrazzo dipendono in modo sostanziale dalla natura giuridica del terrazzo (esclusiva o condominiale) e dalla causa del danno.

In sintesi:

Se il terrazzo è condominiale, la manutenzione e le riparazioni sono a carico del condominio, con riparto in base ai millesimi.
Se il terrazzo è di proprietà esclusiva, ma funge da copertura:
- Le spese sono ripartite secondo l’art. 1126 c.c.: 1/3 al proprietario, 2/3 agli altri condomini interessati.
- Se il danno è causato da negligenza del proprietario, questi risponde al 100% dei danni.
In ogni caso, il risarcimento dei danni è dovuto da chi ha causato le infiltrazioni (condominio o singolo condomino).
È essenziale documentare tutto e rispettare il termine di 5 anni dalla scoperta del danno per chiedere il risarcimento.

In presenza di infiltrazioni, è sempre consigliabile coinvolgere l’amministratore e un tecnico per l’accertamento della responsabilità. Conoscere i criteri previsti dal Codice civile consente di prevenire contenziosi e tutelare i propri diritti.

Chi paga i danni da infiltrazioni dovute al terrazzo condominiale