Affacciarsi da una finestra. Sporgersi da un balcone. Osservare ciò che sta sotto.
Può sembrare un gesto banale, quasi istintivo. In realtà rientra in un perimetro giuridico ben definito, fatto di diritti, limiti e cautele che regolano i rapporti tra proprietari confinanti e tra condomini.

La visuale di cui gode chi si affaccia deve essere libera, protetta e conforme alle regole. Non è solo una questione di comodità, ma anche di sicurezza, salubrità e igiene. È qui che entra in gioco il diritto di veduta, un istituto previsto dal Codice civile che comprende anche la possibilità di guardare verso il basso. La cosiddetta veduta in appiombo. Vediamo meglio di cosa si tratta.

Quando si ha il diritto di veduta

Il diritto di veduta è disciplinato dal Codice civile e riconosce al proprietario di un immobile la facoltà di affacciarsi e guardare all’esterno attraverso finestre, balconi o altre aperture regolarmente realizzate.

Questo diritto, però, non è assoluto. Deve rispettare alcune condizioni precise:

• la distanza minima di tre metri dalla proprietà confinante, prevista per evitare indebite intrusioni nella sfera privata altrui;
• l’assenza di opere o costruzioni abusive che ostacolino l’esercizio della veduta;
• il mantenimento di un equilibrio tra esigenze contrapposte, nel rispetto della convivenza tra vicini.

Cosa significa veduta in appiombo

Il diritto di veduta comprende anche la veduta in appiombo, cioè la possibilità di affacciarsi e osservare direttamente lo spazio sottostante, con uno sguardo perpendicolare verso il basso.

In termini tecnici, la veduta in appiombo si estende fino alla base dell’edificio. Consente di guardare cortili, giardini, aree scoperte o superfici sottostanti senza interferenze. Si distingue dalle vedute laterali o oblique perché è verticale, diretta, immediata. Ed è proprio questa caratteristica a renderla particolarmente tutelata dall’ordinamento.

Quando la veduta in appiombo è a rischio

Il diritto di veduta nasce quando un’apertura consente effettivamente di affacciarsi su uno spazio esterno. Proprio per questo può essere compromesso da interventi edilizi che alterano la visuale.

Tra le situazioni più frequenti:

• costruzioni irregolari che invadono lo spazio sottostante;
• installazione di pergole, pergotende, tettoie o strutture fisse e amovibili su terrazzi o cortili, capaci di oscurare la vista verticale;
• ristrutturazioni che modificano lo stato dei luoghi, eliminando una visuale prima esistente.

Anche elementi apparentemente leggeri o temporanei, se incidono sulla veduta in appiombo, possono risultare illegittimi.

Il principio è stato ribadito dalla Corte

La giurisprudenza ha più volte confermato questi principi. In particolare, la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 20287 del 23 giugno 2022, ha chiarito che la realizzazione di strutture permanenti idonee a impedire la veduta in appiombo costituisce una violazione del diritto di proprietà.

Il richiamo è all’articolo 907 del Codice civile, che impone il rispetto delle distanze minime proprio per garantire luce, aria e visuale verticale. Elementi indispensabili per il benessere e l’igiene degli edifici.

Qualsiasi ostacolo che comprometta la veduta in appiombo può dunque essere contestato. In questi casi, il proprietario leso ha titolo per chiedere la rimozione della struttura o dell’opera che impedisce l’esercizio del diritto, salvo diversi accordi tra le parti.