Le servitù rappresentano un tema centrale nella gestione del condominio, in quanto regolano i rapporti tra proprietà diverse, stabilendo diritti e obblighi che possono influire sull’uso degli spazi comuni e privati.

La loro costituzione e le relative limitazioni sono disciplinate dal Codice Civile e possono essere ulteriormente definite nel regolamento condominiale e Limitazioni delle Servitù.

Regolamento di condominio e costituzione di servitù

In base al principio dell’autonomia contrattuale, le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto, nei limiti imposti dalla legge. E, dunque, nell’ambito dei poteri consentiti dalla legge, le parti possono anche costituire delle servitù.

Costituzione servitù a favore del condominio

È ben vero che le servitù configurano un numerus clausus, ma è anche vero che, nell’ambito delle servitù volontarie, le parti sono libere di scegliere il tipo di servitù che loro aggrada, nel rispetto dell’art. 1027 c.c.

Così, nella generale categoria delle servitù, si possono annoverare servitù dotate di contenuto diverso – definito in concreto dalle parti – tutte contrassegnate dal carattere peculiare del peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo.

Argomento	Spiegazione
Autonomia contrattuale e servitù	Le parti di un contratto possono liberamente definire il suo contenuto, nei limiti della legge. Possono quindi costituire delle servitù, purché rientrino nel “numerus clausus” previsto dal Codice Civile (art. 1027 c.c.) e rispettino i requisiti di utilità per un altro fondo.
Regolamento condominiale e servitù	Il regolamento condominiale contrattuale può essere utilizzato per costituire servitù tra le parti comuni e le proprietà esclusive. Le servitù così costituite possono essere trascritte nei registri immobiliari, a differenza di oneri e diritti reali frazionari.
Limitazioni del regolamento condominiale	Il regolamento condominiale non può ledere i diritti dei condomini derivanti dagli atti di acquisto o da convenzioni. Le servitù che possono essere costituite con il regolamento condominiale riguardano limitazioni al godimento e all’esercizio dei diritti del proprietario dell’unità immobiliare.
Costituzione di servitù su parti comuni	Per costituire una servitù a carico delle parti comuni indivise del condominio è necessaria l’unanimità dei consensi di tutti i condomini. La servitù diviene vincolante per il proprietario concedente quando: – vengono acquisite le quote degli altri condomini; – matura l’usucapione; – gli altri condomini vi aderiscono.

Il Regolamento Condominiale come Strumento di Costituzione delle Servitù

Nell’ambito dei contratti atti a costituire servitù in condominio rientra sicuramente il regolamento contrattuale di condominio, assimilabile a tutti gli effetti al contratto che può prevedere, tra parti comuni e proprietà esclusive, obbligazioni propter rem, oneri reali o servitù reciproche.

Con la precisazione tuttavia che, ai fini della trascrizione del regolamento contrattuale, possono essere trascritte solo le servitù e non anche gli oneri e i diritti reali frazionari, pure originanti dal regolamento di condominio, come obbligazioni propter rem o come oneri reali.

Limitazioni e vincoli del regolamento condominiale

L’attitudine del regolamento contrattuale a costituire servitù è implicitamente riconosciuta dall’art. 1138, ultimo comma c.c., secondo cui i regolamenti condominiali di origine assembleare non possono in alcun modo menomare i diritti dei condomini «quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni».

Regolamento condominiale contrattuale

Con il regolamento condominiale contrattuale possono essere costituiti pesi a carico di unità immobiliari di proprietà esclusiva e a vantaggio di altre unità abitative.

Il restringimento e l’ampliamento dei poteri dei rispettivi proprietari o possono imporsi prestazioni positive a carico dei medesimi ed a favore di altri condominio di soggetti diversi, ovvero possono limitarsi il godimento e l’esercizio dei diritti del proprietario dell’unità immobiliare.

Come detto si possono configurare tre casi:

• Nel primo caso è configurabile un diritto di servitù trascrivibile nei registri immobiliari,
• Nel secondo, un onere reale e nel terzo, una obbligazione propter rem, non trascrivibile. E così, per esempio, il divieto di adibire l’immobile ad una determinata destinazione ovvero di esercitarvi determinate attività, è inquadrabile
• Nel terzo caso e il corrispondente diritto è prescrittibile, se il creditore non lo esercita per il periodo predeterminato dalla legge.

A norma dell’art. 1108 c.c., per la costituzione di servitù a carico delle parti comuni indivise del condominio occorre in ogni caso l’unanimità dei consensi di tutti i condomini.

La servitù è vincolante per il proprietario concedente ex art. 1059 c.c., quando vengono acquisiti dal condomino concedente anche le quote degli altri condomini o, nei casi consentiti, maturi l’usucapione o ancora gli altri condomini vi aderiscano.