Nel linguaggio condominiale, il termine “condòmino” non indica soltanto chi possiede un appartamento.
Rientrano in questa categoria anche coloro che sono proprietari di unità immobiliari diverse dall’abitazione, purché inserite nel perimetro dello stesso complesso edilizio.

Accade spesso, infatti, che in un condominio vi siano soggetti titolari esclusivamente di box auto o autorimesse. La domanda nasce spontanea.
Chi possiede solo un garage può utilizzare la palestra condominiale?
Oppure tali spazi sono riservati esclusivamente ai proprietari degli appartamenti?

A fornire una risposta netta è stato il Tribunale di Milano, con una sentenza del 10 luglio 2024 che ha fatto chiarezza su un tema tutt’altro che marginale.

Box auto e palestra condominiale: il caso

La vicenda ha coinvolto undici proprietari di box auto, esclusi dal condominio dall’uso della palestra e della sala ricreativa collocate in spazi comuni.
Una decisione che i proprietari dei garage hanno impugnato, chiedendo al giudice di ordinare all’amministratore la consegna delle chiavi di accesso ai locali, al pari degli altri condòmini.

La posizione del condominio era opposta.
Secondo l’assemblea, l’accesso alle aree comuni doveva essere riservato esclusivamente ai proprietari degli appartamenti. A sostegno di questa tesi venivano richiamate alcune peculiarità strutturali dell’edificio: i box risultavano raggiungibili tramite un ingresso separato, autonomo e direttamente collegato alla strada.

Non solo. I proprietari dei box auto, nei rendiconti condominiali, risultavano esentati dal pagamento delle spese di manutenzione della palestra. Un elemento che, secondo il condominio, rafforzava l’esclusione.

Le parti comuni

Il Tribunale di Milano ha accolto il ricorso dei proprietari dei box auto.
Dopo aver analizzato attentamente il regolamento condominiale e gli atti di compravendita delle autorimesse, il giudice ha riconosciuto la comproprietà della palestra e della sala ricreativa in capo a tutti i condòmini, senza distinzioni.

Anche chi possiede solo un garage rientra a pieno titolo nella compagine condominiale.
Trovano applicazione, in questo senso, gli articoli 1117 e 1123 del Codice civile, che individuano le parti comuni dell’edificio e disciplinano i criteri di ripartizione delle spese.

Il condominio, quindi, ha errato due volte.
Prima, escludendo i proprietari dei box dall’utilizzo delle aree comuni.
Poi, non includendoli nella contribuzione alle spese di manutenzione della palestra e della sala ricreativa, che invece devono essere ripartite secondo i millesimi di proprietà.

Le spese condominiali

Il giudice ha ritenuto irrilevante il fatto che, in passato, i proprietari dei soli box fossero stati esonerati dal pagamento delle spese relative alla palestra.
Il diritto sulle parti comuni non può essere limitato o escluso se non attraverso atti di acquisto o convenzioni espressamente previste.

Non esiste una rinuncia tacita fondata su comportamenti concludenti.
Il diritto di ciascun condòmino sulle parti comuni è un diritto reale, che non si perde per mera prassi amministrativa.

Inoltre, il Tribunale ha chiarito che il concetto di “edificio”, richiamato nel regolamento condominiale, va inteso in senso ampio. Comprende l’intero complesso edilizio, dalle fondamenta fino alla copertura, inclusi i locali interrati e i vani destinati a box e autorimesse.

L’ingresso separato, dunque, non è sufficiente a escludere i garage dal novero delle unità condominiali.

Il diritto di utilizzo delle parti comuni

La conclusione è lineare.
Il condominio non può impedire ai proprietari dei box auto di utilizzare la palestra e la sala ricreativa, trattandosi di beni comuni a tutti gli effetti.

Una simile esclusione viola i diritti dei condòmini sulle parti comuni e contrasta con i principi del Codice civile.
Di conseguenza, l’amministratore è tenuto a consentire l’accesso anche ai proprietari dei box, provvedendo alla consegna delle chiavi di ingresso dei locali comuni.