Solo il Sindaco è legittimato a ordinare a un condominio l’esecuzione di lavori di riparazione e di messa in sicurezza. Non altri. Non i dirigenti comunali. Lo chiarisce il TAR, che annulla l’atto firmato da un dirigente dell’ente locale. Le ordinanze contingibili e urgenti, finalizzate alla tutela della pubblica e privata incolumità, rientrano infatti nella competenza esclusiva del Sindaco.

Il dirigente comunale non può intimare all’amministratore di condominio di provvedere con urgenza a tutti gli interventi necessari per la riparazione e la messa in sicurezza dei locali al piano terra di un edificio condominiale, al fine di eliminare una situazione di pericolo determinata da infiltrazioni provenienti dalla colonna di scarico e incidenti su un locale interrato.

Provvedimenti di questo tipo possono essere adottati solo dal Sindaco, mediante ordinanze contingibili e urgenti ai sensi dell’art. 54 del D.Lgs. n. 267/2000, norma che attribuisce tale potere in via esclusiva alla sua figura quale garante della sicurezza pubblica e privata.

Questo, in estrema sintesi, quanto stabilito dal TAR Lazio – Roma con la sentenza n. 4413 del 5 marzo 2024.

Riparazione e messa in sicurezza del condominio: i fatti

La vicenda prende avvio da un sopralluogo dei Vigili del Fuoco, intervenuti per verificare una situazione di pericolo segnalata al piano terra di un edificio condominiale. Al termine dell’ispezione, veniva accertata la presenza di infiltrazioni provenienti dalla colonna di scarico del condominio, tali da interessare un locale interrato.

Da qui la constatazione della necessità di eseguire interventi di riparazione e messa in sicurezza degli ambienti, con la raccomandazione di adottare, in via cautelativa e temporanea, l’interdizione dell’accesso pedonale al locale.

Il verbale dell’intervento veniva trasmesso anche alla Polizia Locale, con l’invito ad assumere tutti i provvedimenti contingibili e urgenti ritenuti necessari per il ripristino definitivo delle condizioni di sicurezza.

A seguito della segnalazione, la Polizia Locale notificava all’amministratore del condominio il fonogramma dei Vigili del Fuoco. Successivamente, con determinazione del dirigente dell’ufficio tecnico comunale, si intimava al condominio di eseguire con urgenza tutti gli interventi necessari alla messa in sicurezza, al fine di eliminare lo stato di pericolosità riscontrato.

L’amministratore impugnava il provvedimento, denunciando un difetto assoluto di attribuzione. Secondo il condominio, l’atto adottato dal dirigente rientrava a pieno titolo tra le ordinanze contingibili e urgenti ex art. 54 del D.Lgs. n. 267/2000, riservate alla competenza esclusiva del Sindaco.

Il TAR ha accolto il ricorso, dando ragione al condominio.

Ordinanze contingibili e urgenti: la posizione del TAR

Secondo i giudici amministrativi, l’atto impugnato, per il suo contenuto sostanziale e per le modalità di adozione, presenta tutti gli elementi tipici di un’ordinanza contingibile e urgente.

Da un lato, emerge la necessità di predisporre interventi di messa in sicurezza; dall’altro, viene rappresentato uno stato di pericolo che impone l’esecuzione urgente dei lavori necessari a eliminarlo. Elementi che riconducono l’atto nell’alveo dell’art. 54 del D.Lgs. n. 267/2000, che attribuisce tale potere esclusivamente al Sindaco.

La potestà di adottare ordinanze contingibili e urgenti in materia di tutela dell’incolumità pubblica e privata spetta infatti al Sindaco, in qualità di ufficiale di governo. Al dirigente dell’ente locale, ai sensi dell’art. 107 del medesimo decreto, competono invece funzioni di gestione ordinaria del patrimonio comunale, che non comprendono l’adozione di provvedimenti extra ordinem finalizzati alla sicurezza collettiva.

Come chiarisce la sentenza, un’ordinanza contingibile e urgente non va individuata sulla base di un criterio meramente formale, ma valutando il contenuto effettivo dell’atto, i presupposti, le finalità perseguite e, soprattutto, il suo reale contenuto precettivo.

Riparazione e messa in sicurezza del condominio: la decisione

Nel caso esaminato, l’atto impugnato presenta tutti i requisiti tipici delle ordinanze contingibili e urgenti di cui all’art. 54, comma 4, del D.Lgs. n. 267/2000.

La determinazione è infatti caratterizzata:

• dall’urgenza di intervenire, esplicitamente richiamata attraverso l’indicazione che i lavori devono essere completati con urgenza;
• dalla natura extra ordinem del comando, con cui l’amministrazione ha imposto al condominio una pluralità di attività eccedenti l’ordinaria gestione;
• dall’esigenza di prevenire un grave pericolo per la pubblica incolumità, quale il rischio di rovina di un edificio residenziale.

Effetti irreversibili e mancanza del termine: le tesi respinte

Secondo il Comune, l’atto non sarebbe qualificabile come ordinanza contingibile e urgente per due ragioni: la produzione di effetti irreversibili e l’assenza di un termine per adempiere.

Sul primo punto, il TAR osserva che non può escludersi che un’ordinanza contingibile e urgente, di competenza sindacale, produca effetti irreversibili, soprattutto quando occorre fronteggiare situazioni concrete di pericolo. È quanto accade, ad esempio, nella messa in sicurezza di edifici o infrastrutture viarie, interventi che per loro natura devono essere definitivi e non meramente provvisori. Una sicurezza temporanea, infatti, non è accettabile, poiché lascerebbe spazio a una possibile riemersione del rischio (TAR Lombardia, Milano, sez. III, 17 dicembre 2014, n. 3049).

Quanto alla mancata previsione di un termine, anche questa circostanza viene ritenuta irrilevante. Nel caso di specie, la diffida impone chiaramente che la messa in sicurezza dell’edificio debba avvenire con urgenza. Di conseguenza, l’assenza di un termine espresso non esclude affatto il carattere urgente del provvedimento.