Mancata manutenzione condominio: responsabilità e obblighi dell’Amministratore
La mancata manutenzione condominio costituisce una grave violazione dei doveri dell’amministratore, incaricato della corretta gestione delle parti comuni. In base all’art. 1130 del Codice Civile, l’amministratore è tenuto a eseguire le deliberazioni dell’assemblea, curare l’osservanza del regolamento condominiale e provvedere alla manutenzione ordinaria delle parti comuni, nonché a compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle cose comuni.
L’inadempienza si configura quando l’amministratore omette di agire, pur essendo consapevole della necessità di un intervento. La legge impone, ad esempio, l’obbligo di intervenire tempestivamente per eliminare un pericolo o un guasto, anche in assenza di una specifica delibera assembleare, come previsto dall’art. 1135, comma 2, c.c., che consente di compiere atti urgenti per la conservazione dei beni comuni.
In presenza di ritardi nei lavori condominiali, l’amministratore non può giustificarsi con l’inerzia dell’assemblea, soprattutto se i danni derivanti da tale negligenza compromettono la sicurezza o l’agibilità dello stabile. La sua responsabilità si estende a tutti gli interventi volti a mantenere l’edificio in buono stato e a prevenire danni, come nel caso di impianti condominiali rotti, tetti pericolanti o infiltrazioni d’acqua.
Ritardi nei lavori condominiali: quando l’amministratore è colpevole
I ritardi lavori condominiali sono spesso il segnale di una cattiva gestione da parte dell’amministratore. L’art. 1130, n. 4, c.c. impone l’obbligo di eseguire i lavori di manutenzione ordinaria, mentre quelli straordinari devono essere deliberati dall’assemblea ai sensi dell’art. 1135 c.c. Tuttavia, in situazioni urgenti, l’amministratore ha il dovere di intervenire anche senza previa autorizzazione assembleare.
Ad esempio, se un ascensore guasto nel condominio mette a rischio l’incolumità degli utenti o impedisce l’accessibilità a persone con disabilità, l’amministratore è tenuto a disporne la riparazione immediata. Il mancato intervento può costituire non solo inadempimento contrattuale, ma anche illecito civile.
Secondo la giurisprudenza, la mancata esecuzione di lavori urgenti che provochino danni ai condomini comporta responsabilità risarcitoria ex art. 2043 c.c. In caso di danni derivanti da negligenza dell’amministratore, il condominio, o il singolo condomino, può avviare un’azione per ottenere il risarcimento. Se i ritardi dipendono da inerzia nella gestione dell’appalto, mancata convocazione dell’assemblea o omessa vigilanza sull’esecuzione delle opere, la responsabilità dell’amministratore è ancor più grave.
Inadempienze dell’amministratore: I segnali da riconoscere
Le inadempienze amministratore non si limitano alla sola manutenzione. La legge individua numerosi obblighi a suo carico. Oltre alla manutenzione delle parti comuni, egli deve:
- Convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto consuntivo, come stabilito dall’art. 1130, n. 10, c.c.;
- Gestire in modo corretto la contabilità condominiale, predisponendo il rendiconto secondo i criteri di trasparenza e tracciabilità di cui all’art. 1130-bis c.c.;
- Riscuotere le quote condominiali dai morosi e curare il rispetto delle scadenze fiscali e assicurative;
- Custodire la documentazione, incluse polizze, verbali, contratti e bilanci;
- Effettuare i controlli di sicurezza, specie in relazione agli impianti elettrici, ascensori e caldaie.
Un amministratore negligente nella sicurezza condominio, ad esempio omettendo la verifica degli impianti o ignorando le segnalazioni dei condomini, espone lo stabile a rischi anche gravi. In tali casi, può ravvisarsi una responsabilità per colpa grave, e in presenza di eventi dannosi, persino profili di responsabilità penale.
Danni da negligenza: quali diritti per i condomini
I danni condominiali negligenza si verificano quando l’omissione dell’amministratore causa un pregiudizio economico o un danno materiale. L’art. 1130, comma 1, c.c. obbliga l’amministratore ad agire a tutela dei beni comuni: la violazione di tale dovere è fonte di responsabilità.
Se, ad esempio, un’infiltrazione non riparata provoca muffa o danni strutturali a un’unità abitativa, il proprietario ha diritto al risarcimento del danno, sia nei confronti del condominio sia dell’amministratore inadempiente. Questo vale anche nel caso di impianti condominiali rotti non riparati per negligenza, come la mancata manutenzione di una caldaia comune o di un impianto fognario.
Il risarcimento può essere chiesto sia a livello individuale (condomino danneggiato) sia collettivo (intero condominio), nei confronti dell’amministratore per responsabilità extracontrattuale (art. 2043 c.c.) o contrattuale (art. 1218 c.c.), a seconda del rapporto instaurato.
Revoca dell’amministratore: assemblea o ricorso al giudice
La revoca dell’amministratore per gravi inadempienze può avvenire in due modi: assembleare o giudiziale.
Ai sensi dell’art. 1129, comma 11, c.c., l’assemblea condominiale può deliberare la revoca dell’amministratore in qualsiasi momento, con la maggioranza prevista per la sua nomina, ovvero la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, comma 2, c.c.).
La revoca giudiziale può essere chiesta da ciascun condomino in caso di:
- Gravi irregolarità fiscali o contabili, come mancata apertura del conto corrente intestato al condominio o mancata tenuta del registro di contabilità;
- Rifiuto di convocare l’assemblea o di fornire la documentazione richiesta dai condomini;
- Inazione in presenza di situazioni urgenti, come crolli, guasti o infiltrazioni.
La domanda va presentata al tribunale competente ex art. 64 disp. att. c.c., ed è trattata in via sommaria. In caso di accoglimento, il giudice può anche nominare un amministratore giudiziario.
Come Agire Contro l’Amministratore Inadempiente
Prima di procedere con azioni legali, è opportuno seguire un percorso graduale. Se si verifica una mancata manutenzione condominio, si consiglia di:
- Comunicare formalmente il problema all’amministratore, anche tramite PEC o raccomandata, specificando l’urgenza e la necessità di intervento;
- Diffidare l’amministratore, mettendolo formalmente in mora e concedendo un termine per adempiere. La diffida produce effetti giuridici importanti ai sensi dell’art. 1219 c.c.;
- Convocare l’assemblea, chiedendo la revoca e l’eventuale nomina di un nuovo amministratore, se la gestione è risultata inadeguata;
- Raccogliere documentazione e prove dell’inadempimento: fotografie, perizie tecniche, preventivi, verbali, richieste ignorate.
Solo in mancanza di esiti positivi si procede con azione giudiziaria, anche per ottenere il risarcimento del danno. È utile ricordare che, ai sensi dell’art. 1130-bis c.c., ogni condomino ha diritto di accesso ai documenti condominiali, e quindi può autonomamente verificare la corretta gestione amministrativa.
Quando l’amministratore va sostituito
La mancata manutenzione condominio è uno degli indizi più chiari di un’amministrazione inefficace o negligente. Dalla trascuratezza nella gestione ordinaria, come un ascensore guasto condominio, fino a gravi inadempienze amministratore su sicurezza e contabilità, i segnali non vanno sottovalutati.
I condomini hanno il diritto, ma anche il dovere, di intervenire quando l’amministratore non tutela la proprietà comune. Che si tratti di ritardi lavori condominiali o impianti condominiali rotti, è fondamentale agire tempestivamente, per evitare danni peggiori e pericolosi contenziosi.
In assenza di collaborazione, la revoca, anche giudiziale, rappresenta lo strumento più efficace per ristabilire una gestione corretta. In parallelo, resta sempre percorribile la strada del risarcimento dei danni condominiali da negligenza, ove dimostrabili.
L’amministratore è una figura centrale nella vita condominiale e, proprio per questo, deve essere competente, trasparente e sollecito. Quando non lo è, i condomini devono tutelare la sicurezza condominio e il valore delle proprie abitazioni con tutti gli strumenti che la legge mette a disposizione.
