Secondo il giudice, l’obbligo contributivo grava sempre sul titolare dell’immobile, senza eccezioni.
Una pronuncia degna di attenzione, in materia di recupero degli oneri condominiali durante la vigenza di un contratto di locazione, è quella emessa dal Tribunale di Avellino con sentenza n. 1389 del 12 luglio 2024.
Uno degli aspetti più peculiari affrontati dal giudice riguarda l’eccezione sollevata dalla parte appellante, fondata sulla presunta inesistenza del condominio oggetto del contendere. Secondo la tesi difensiva, infatti, l’edificio in questione – ricostruito dopo il sisma del 1980 – non sarebbe mai stato formalmente costituito come condominio al termine dei lavori.
Da tale circostanza, il condomino traeva una conseguenza rilevante: l’assenza di legittimazione dell’amministratore ad agire per il recupero delle spese condominiali, non essendo stato espressamente autorizzato dall’assemblea. Una ricostruzione suggestiva, ma non condivisa dal giudice.
L’amministratore come delegato alla ricostruzione a seguito del sisma del 1980
Il giudice di appello, confermando la decisione di primo grado, ha richiamato il decreto legislativo n. 76 del 1990. In particolare, l’articolo 15 stabilisce che, nei fabbricati interessati da demolizione totale o parziale a causa del sisma del 1980, deve essere costituito un cosiddetto condominio convenzionale, con la nomina di un amministratore denominato “delegato alla ricostruzione”.
Ne discende che, contrariamente a quanto sostenuto dall’appellante, l’edificio rientra pienamente nella nozione di condominio ai sensi della normativa speciale. Un condominio, dunque, regolato dalla legge e gestito da un amministratore dotato dei medesimi poteri di quello ordinario, inclusa la facoltà di agire per il recupero degli oneri condominiali scaduti e non corrisposti.
La delibera di approvazione del bilancio deve essere impugnata in modo specifico
Le deliberazioni assembleari e l’obbligo di contribuire alle spese comuni sono assoggettati a una disciplina rigorosa, finalizzata a garantire la continuità e l’efficienza della gestione condominiale.
Sul punto, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021, hanno chiarito che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo il giudice può valutare la nullità o l’annullabilità della delibera posta a fondamento dell’ingiunzione di pagamento. Tuttavia, tale potere è condizionato alla proposizione di una specifica domanda di annullamento e al rispetto dei termini di impugnazione previsti dalla legge, ossia i noti 30 giorni per le delibere annullabili.
Nel caso concreto, l’appellante non ha contestato in modo puntuale la delibera su cui si fondava il decreto ingiuntivo, né ha dedotto vizi di nullità o annullabilità. Una lacuna processuale che ha inciso in maniera decisiva sull’esito del giudizio.
È il proprietario che deve pagare le spese condominiali
Il principio affermato dal giudice è netto e privo di ambiguità: l’obbligo di pagamento delle spese condominiali ricade sempre sul proprietario dell’immobile. Ciò vale indipendentemente dall’esistenza di un contratto di locazione e anche in presenza di accordi contrattuali che pongano tali oneri a carico dell’inquilino.
In termini concreti, gli accordi tra locatore e conduttore rilevano esclusivamente nei rapporti interni tra le parti e non sono opponibili al condominio. Di conseguenza, in caso di mancato pagamento da parte dell’inquilino, l’amministratore è tenuto ad agire esclusivamente nei confronti del proprietario, il quale potrà successivamente rivalersi sul conduttore facendo valere le pattuizioni contrattuali.
Alla luce di queste considerazioni, il proprietario non solo è tenuto al pagamento degli oneri condominiali, ma risponde anche delle spese legali maturate nei due gradi di giudizio.
