Cosa accade alla scadenza del contratto a canone concordato (3+2)?
Alla scadenza naturale del contratto di locazione a canone concordato, la legge non lascia spazio a dubbi. Il rinnovo è automatico per altri due anni se né locatore né conduttore comunicano la disdetta nei tempi stabiliti.
L’art. 2, comma 5, della Legge n. 431 del 9 dicembre 1998 dispone chiaramente:
“Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3, il locatore può negare il rinnovo del contratto esclusivamente per i motivi di cui all’articolo 3, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi. In mancanza di tale comunicazione, il contratto è rinnovato tacitamente per un ulteriore biennio.”
Ciò significa che, in assenza di disdetta formale, il contratto prosegue automaticamente alle stesse condizioni per altri due anni.
Il tacito rinnovo è, dunque, la regola. La disdetta, l’eccezione.
Come comunicare la disdetta di un contratto a canone concordato?
La disdetta deve essere espressa e inequivocabile. Non basta una comunicazione informale o una semplice conversazione tra le parti: serve un atto formale.
La legge richiede che la volontà di non proseguire il rapporto locatizio sia notificata tramite raccomandata A/R o PEC almeno sei mesi prima della scadenza.
Per il locatore
Il proprietario può negare il rinnovo alla prima scadenza triennale solo in presenza dei motivi tassativi previsti dall’art. 3 della Legge 431/1998, tra cui:
- necessità di destinare l’immobile ad uso proprio o dei familiari;
- intenzione di vendere l’immobile a terzi;
- esecuzione di lavori che rendano impossibile la permanenza dell’inquilino.
Alla seconda scadenza (dopo 5 anni), invece, il locatore può scegliere di non rinnovare anche senza giustificazione, purché comunichi la propria decisione con preavviso minimo di 6 mesi.
Per il conduttore
L’inquilino, invece, gode di maggiore libertà: può recedere in qualsiasi momento, purché rispetti il preavviso di 6 mesi e motivi la disdetta con “gravi motivi”, come previsto dall’art. 3, comma 6, della stessa legge.
“Il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto per gravi motivi, dandone comunicazione al locatore con preavviso di almeno sei mesi.”
Se la disdetta non viene comunicata nei tempi o nei modi corretti, il contratto si rinnova automaticamente per altri due anni, vincolando entrambe le parti alle medesime condizioni.
Come gestire il rinnovo del contratto a canone concordato?
Quando le parti intendono proseguire il rapporto di locazione, non è necessario firmare un nuovo contratto: il rinnovo avviene in modo automatico. Tuttavia, sorge un obbligo amministrativo fondamentale.
Il rinnovo, anche se tacito, deve essere comunicato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza, come previsto dall’art. 17 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Testo Unico dell’Imposta di Registro).
La comunicazione deve essere effettuata tramite modello RLI, allegando il pagamento dell’imposta di registro (salvo l’opzione per la cedolare secca).
In caso di cedolare, non si versa alcuna imposta, ma resta obbligatoria la comunicazione della proroga entro i medesimi termini.
Sanzioni per omessa comunicazione
Se la proroga non viene comunicata nei tempi previsti, si incorre in una sanzione amministrativa proporzionale al ritardo.
L’art. 69 del D.P.R. 131/1986 stabilisce che l’omessa registrazione o la registrazione tardiva comportano una sanzione dal 120% al 240% dell’imposta dovuta, riducibile con il ravvedimento operoso.
Cosa succede se alla scadenza si vogliono modificare le condizioni del contratto?
Alla seconda scadenza (dopo 5 anni), le parti possono decidere di rinnovare il contratto a nuove condizioni, modificando elementi come:
- l’importo del canone;
- la durata del contratto;
- eventuali clausole aggiuntive.
In tal caso, occorre un accordo scritto tra locatore e conduttore che sancisca la volontà comune di proseguire il rapporto locatizio con condizioni aggiornate.
Se l’accordo non viene raggiunto entro la scadenza, il contratto si rinnova tacitamente per altri due anni alle condizioni originarie.
È sempre necessario comunicare il rinnovo (anche a nuove condizioni) all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, allegando copia dell’accordo e il pagamento dell’imposta di registro o la conferma dell’opzione cedolare.
Quali sono i passaggi pratici per gestire la proroga del contratto?
- Verificare la scadenza effettiva del contratto.
La durata tipica del canone concordato è 3+2 anni, ma occorre controllare la data esatta di stipula e registrazione. - Comunicare l’eventuale disdetta nei tempi di legge.
La comunicazione deve essere formale, scritta e tempestiva. - Se si rinnova, procedere alla comunicazione all’Agenzia delle Entrate.
Si utilizza il modello RLI, disponibile sul sito dell’Agenzia. - Versare l’imposta di registro.
L’importo è pari al 2% del canone annuo, salvo l’opzione per la cedolare secca. - Conservare copia della ricevuta di trasmissione o di registrazione.
Serve come prova in caso di controlli o contenziosi.
Quando e come comunicare la proroga all’Agenzia delle Entrate?
La proroga, anche se automatica, deve essere comunicata entro 30 giorni dalla scadenza utilizzando il modello RLI.
L’obbligo riguarda sia i contratti in regime ordinario sia quelli in cedolare secca.
La procedura può essere svolta:
- Online, tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate;
- Presso gli uffici territoriali;
- Tramite intermediario abilitato (commercialista o CAF).
In caso di proroga con cedolare secca, si deve indicare nel modello l’opzione “Proroga con cedolare secca” e la durata del rinnovo.
Cosa succede se nessuna delle parti comunica nulla?
Se nessuna delle parti manifesta la volontà di disdire o modificare il contratto, questo si rinnova tacitamente per altri due anni alle stesse condizioni.
Il silenzio equivale, giuridicamente, a una volontà implicita di prosecuzione.
Tuttavia, ciò non esonera dall’obbligo di comunicare la proroga all’Agenzia delle Entrate, pena l’applicazione delle sanzioni amministrative sopra citate.
È possibile disdire il contratto dopo la scadenza?
Una disdetta inviata dopo il termine dei sei mesi di preavviso è inefficace.
Il contratto, in tal caso, si considera rinnovato di diritto per il successivo biennio.
Solo alla nuova scadenza sarà possibile inviare una comunicazione valida di recesso o di mancato rinnovo.
Cosa conviene fare alla scadenza del contratto a canone concordato?
In sintesi:
- Se si desidera proseguire, non serve firmare un nuovo contratto, ma occorre comunicare la proroga entro 30 giorni.
- Se si desidera terminare il rapporto, è obbligatorio inviare disdetta scritta con 6 mesi di anticipo.
- Se si vogliono modificare le condizioni, serve un nuovo accordo scritto e la successiva comunicazione all’Agenzia delle Entrate.
Una gestione puntuale della scadenza consente di evitare sanzioni, rinnovi indesiderati e contenziosi tra le parti.
La scadenza del contratto a canone concordato rappresenta un momento delicato, ma anche un’opportunità per rinegoziare, aggiornare o concludere in modo ordinato il rapporto locatizio.
La normativa — dalla Legge 431/1998 al D.P.R. 131/1986 — impone obblighi precisi, ma lascia anche margine di autonomia alle parti.
Gestire con attenzione i termini, le comunicazioni e gli adempimenti fiscali è l’unico modo per garantire trasparenza, certezza giuridica e serenità nel rapporto tra locatore e conduttore.
