Anche chi possiede solo un box auto può accedere agli spazi comuni? Ecco cosa stabilisce la legge

Nel perimetro condominiale non rientrano soltanto i proprietari degli appartamenti. Sono condòmini, a pieno titolo, anche coloro che possiedono unità immobiliari diverse dall’abitazione, purché inserite nello stesso complesso edilizio. È il caso, tutt’altro che raro, dei proprietari di soli box auto.

Ma chi è titolare esclusivamente di un garage ha diritto di utilizzare la palestra condominiale? Oppure l’accesso ai beni comuni è riservato ai soli proprietari degli appartamenti? A fare chiarezza è intervenuto il Tribunale di Milano, con una sentenza del 10 luglio 2024 che affronta il tema in modo netto.

Box auto e palestra condominiale: il caso

La vicenda prende avvio dall’impugnazione di una delibera condominiale da parte di undici proprietari di box auto, esclusi dall’utilizzo della palestra e della sala ricreativa, entrambe collocate in aree comuni dell’edificio.

I ricorrenti hanno chiesto al giudice di ordinare all’amministratore la consegna delle chiavi di accesso agli spazi comuni, al pari di quanto avviene per gli altri condòmini. Il condominio, dal canto suo, sosteneva che tali aree fossero riservate ai soli proprietari degli appartamenti.

A supporto di questa tesi venivano richiamate le caratteristiche strutturali dell’edificio: i box auto risultavano accessibili tramite un ingresso separato e autonomo, direttamente dalla strada. Circostanza rafforzata, secondo il condominio, dal fatto che i proprietari dei garage erano stati esclusi dal pagamento delle spese di manutenzione della palestra.

Parti comuni

Il Tribunale di Milano ha accolto integralmente il ricorso dei proprietari dei box auto. Dopo un’attenta analisi del regolamento condominiale e degli atti di acquisto dei garages, il giudice ha riconosciuto il diritto di comproprietà della palestra e della sala ricreativa in capo a tutti i condòmini, senza distinzione.

Il riferimento normativo è chiaro: trovano applicazione gli articoli 1117 e 1123 del Codice Civile. Ne consegue che anche i proprietari dei box auto devono essere considerati titolari delle parti comuni e, come tali, legittimati al loro utilizzo.

Il condominio ha errato anche sotto il profilo economico. Le spese di manutenzione della palestra e della sala ricreativa devono gravare anche sui proprietari dei box, secondo i rispettivi millesimi di proprietà.

Spese condominiali

Secondo il giudice, è del tutto irrilevante che nei rendiconti precedenti i proprietari dei soli box siano stati esonerati dal pagamento delle spese relative a tali locali. Il diritto sulle parti comuni non può essere escluso o limitato se non in presenza di specifiche convenzioni o pattuizioni contrattuali.

Non è ammessa una rinuncia tacita o per fatti concludenti. Il diritto condominiale non si dissolve per consuetudine.

Il Tribunale ha inoltre precisato che il concetto di “edificio”, richiamato nel regolamento di condominio, deve intendersi riferito all’intero complesso immobiliare: dalle fondamenta alla copertura, inclusi i piani interrati e i vani scantinati. Anche se dotati di ingressi separati. Anche se apparentemente autonomi.

Il diritto di utilizzo delle parti comuni

La condotta del condominio è stata quindi giudicata illegittima. Impedire ai proprietari dei box auto l’accesso alla palestra e alla sala ricreativa viola i diritti connessi alla comproprietà delle parti comuni.

Di conseguenza, l’amministratore è tenuto a consentire anche a questi condòmini l’utilizzo degli spazi comuni, procedendo alla consegna delle relative chiavi di accesso.