Il colloquio con l’amministratore di condominio: le domande da fare per non sbagliare
Il colloquio con l’amministratore di condominio è un momento decisivo per valutare l’idoneità di un professionista alla gestione dello stabile.
Per evitare errori, è fondamentale preparare una serie di domande specifiche, che consentano di verificare trasparenza, competenze tecniche, modalità di comunicazione e capacità organizzative. La nomina dell’amministratore è prevista dall’art. 1129 del Codice Civile ed è obbligatoria nei condomìni con più di otto partecipanti.
Il colloquio, dunque, rappresenta una tappa cruciale per selezionare un soggetto in grado di tutelare i diritti e gli interessi dei condomini, gestendo con efficienza le risorse comuni e le problematiche strutturali.
Domande colloquio amministratore condominio: gestione e competenze
Una delle prime domande del colloquio con l’amministratore di condominio dovrebbe riguardare le modalità con cui il candidato intende gestire lo stabile. È importante comprendere:
- Come viene gestito il condominio, sia nelle attività ordinarie che in quelle straordinarie.
- Cosa comprende il servizio di amministrazione, cioè quali attività sono incluse nel compenso pattuito e quali costituiscono prestazioni aggiuntive.
- L’esperienza professionale: da quanto tempo svolge l’attività, quanti condomìni amministra e con quale tipologia edilizia ha maggior dimestichezza.
Ai sensi dell’art. 71-bis delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile, l’amministratore deve possedere precisi requisiti morali e professionali, tra cui il godimento dei diritti civili e l’assenza di condanne penali. Inoltre, se svolge l’attività in via professionale, deve aver conseguito un diploma di scuola secondaria superiore ed effettuato un corso di formazione iniziale, oltre a curare l’aggiornamento periodico. Verificare tali requisiti è un punto imprescindibile del colloquio.
Cosa chiedere all’amministratore condominio sui fondi e le spese
Durante il colloquio con l’amministratore di condominio, è essenziale valutare la trasparenza nella gestione dei fondi. L’art. 1129, comma 7, c.c. stabilisce che l’amministratore debba aprire un conto corrente intestato al condominio, separato da quello personale o da eventuali altri condomìni gestiti. Le domande da fare per non sbagliare includono:
- Dove vengono depositati i fondi condominiali?
- I condomini possono accedere all’estratto conto?
- Come vengono gestite le morosità?
Altro tema da affrontare riguarda la ripartizione delle spese, distinguendo tra:
- Spese ordinarie, come la pulizia delle scale, il pagamento delle utenze comuni e la manutenzione di routine.
- Spese straordinarie, come lavori strutturali o adeguamenti normativi.
Ai sensi dell’art. 1135 c.c., l’amministratore può disporre di lavori straordinari solo se approvati dall’assemblea, salvo urgenze documentabili. È utile chiedere anche:
- Qual è il costo medio mensile delle spese condominiali?
- Qual è la percentuale di morosità negli stabili gestiti?
- Come si pianificano gli interventi straordinari?
Come valutare nuovo amministratore: manutenzione e sicurezza
Per valutare un nuovo amministratore, un punto chiave riguarda la manutenzione dell’edificio. Le domande utili possono includere:
- Qual è lo stato attuale dell’immobile?
- Sono presenti interventi urgenti o differiti?
- Come viene gestita la manutenzione programmata?
Il professionista dovrebbe fornire un quadro aggiornato della situazione, corredato da sopralluoghi, report tecnici o documentazione fotografica. L’art. 1130 c.c., comma 1, lett. 3 impone all’amministratore l’obbligo di curare l’osservanza del regolamento condominiale e di eseguire le deliberazioni assembleari.
Importante è anche comprendere le norme di sicurezza applicabili allo stabile, specialmente per:
- Impianti elettrici e ascensori (D.P.R. 162/1999)
- Prevenzione incendi (D.M. 25 gennaio 2019)
- Rimozione amianto o altre criticità strutturali
Verificare la presenza di un piano di manutenzione e di un responsabile della sicurezza (ove richiesto) è indicativo della serietà gestionale dell’amministratore.
Domande colloquio amministratore condominio sulla comunicazione
Una delle domande fondamentali del colloquio con l’amministratore di condominio riguarda la modalità di comunicazione con i condomini. È importante comprendere:
- Quali sono i canali utilizzati (e-mail, PEC, telefono, piattaforme online)?
- Qual è il tempo medio di risposta alle richieste?
- Come vengono trasmesse le convocazioni di assemblea?
Il comma 8 dell’art. 1130 c.c. stabilisce che l’amministratore debba consentire l’accesso ai documenti condominiali a ogni avente diritto. Oggi, molti professionisti usano portali online per caricare documenti, verbali, preventivi e bilanci. Questa trasparenza favorisce la fiducia e la collaborazione.
Altre domande da fare per non sbagliare includono:
- Come viene gestita la posta certificata?
- In caso di emergenza, chi contattare e in quali orari?
- È previsto un sistema per le segnalazioni online?
Una comunicazione chiara e tracciabile è garanzia di buona amministrazione.
Cosa chiedere all’amministratore condominio su regolamento e assemblee
Durante il colloquio con l’amministratore di condominio, è essenziale verificare la conoscenza e il rispetto del regolamento condominiale, che disciplina l’uso delle parti comuni e i diritti-doveri dei singoli. Le domande utili possono includere:
- Il condominio è dotato di regolamento contrattuale o assembleare?
- Sono previste limitazioni d’uso su balconi, giardini o parcheggi?
- Come vengono fatte rispettare le regole?
L’art. 1138 c.c. stabilisce l’obbligo di adottare un regolamento nei condomìni con più di dieci condomini. È utile anche chiedere come l’amministratore gestisce:
- Convocazioni e svolgimento delle assemblee (art. 66 disp. att. c.c.)
- Redazione e invio dei verbali
- Esecuzione delle deliberazioni
Un buon amministratore deve saper coordinare le assemblee in modo efficiente e garantire che le decisioni siano messe in pratica.
Come valutare nuovo amministratore: trasparenza e gestione fornitori
La trasparenza nella gestione del condominio e il rapporto con i fornitori sono elementi determinanti per valutare un nuovo amministratore. Tra le domande da fare per non sbagliare:
- Come vengono selezionati i fornitori?
- Viene fatta una comparazione dei preventivi?
- Esiste un albo fornitori consultabile dai condomini?
L’art. 1130, lett. 1 e 4, prevede che l’amministratore debba curare l’esecuzione dei contratti per le parti comuni e aggiornare annualmente il registro dell’anagrafe condominiale. La trasparenza si riflette anche nella capacità di:
- Documentare le spese con giustificativi accessibili
- Evitare conflitti d’interesse
- Assicurare un controllo periodico della qualità dei servizi
Un altro punto rilevante è la gestione delle controversie tra condomini, che spesso sfociano in liti. L’amministratore deve possedere capacità di mediazione, pur senza assumere un ruolo giurisdizionale. Chiedere come vengono gestite le segnalazioni e in che modo si prevengono conflitti può rivelare molto sull’approccio del professionista.
Dopo il colloquio: sintesi, valutazione e confronto
Terminato il colloquio con l’amministratore di condominio, è utile procedere in tre fasi:
Sintesi: Annotare tutte le risposte ricevute, soprattutto su gestione fondi, spese, regolamento, manutenzioni e comunicazione. Avere uno schema riassuntivo aiuta a confrontare più candidati in modo oggettivo.
Riesame: Valutare con attenzione l’idoneità del candidato. La scelta non deve basarsi solo su simpatia o costi contenuti, ma sull’insieme delle competenze dimostrate, della trasparenza e della disponibilità all’ascolto.
Consulenza: Se necessario, confrontarsi con altri condomini o richiedere parere a un legale esperto in diritto condominiale. La nomina dell’amministratore è deliberata dall’assemblea a maggioranza (art. 1136 c.c.), ma il parere tecnico può fare chiarezza su eventuali criticità.
Scegliere il professionista giusto significa assicurare al proprio condominio una gestione efficiente, legittima e orientata alla tutela dei diritti di tutti.
