Il ruolo centrale dell’amministratore di condominio
L’amministratore occupa una posizione nevralgica nella gestione delle criticità legate all’umidità. A lui spetta il compito di garantire la corretta manutenzione delle parti comuni e degli impianti condominiali, oltre a dover attivarsi con tempestività in presenza di segnalazioni relative a infiltrazioni o fenomeni di degrado.
Il punto, però, non è solo se intervenire, ma quando e come. La linea di confine tra tutela del condominio e diritti dei singoli proprietari è sottile. E spesso scivolosa.
Se le infiltrazioni derivano da gravi difetti costruttivi, il condominio può agire nei confronti dell’impresa costruttrice per ottenere il risarcimento dei danni. La giurisprudenza più recente ha ampliato l’interpretazione dell’articolo 1669 del Codice Civile, ricomprendendo non solo i casi di rovina totale o parziale dell’edificio, ma anche quei difetti strutturali rilevanti che, pur non compromettendo la staticità, producono danni significativi e persistenti.
Quando l’amministratore è tenuto a intervenire
La legittimazione dell’amministratore ad agire non è uniforme. Dipende dal contesto. E dalla natura del vizio.
Nel caso di difettosa coibentazione termica, qualora il venditore coincida con il costruttore dell’immobile, l’amministratore può intervenire direttamente a tutela delle parti comuni, esercitando un’azione conservativa ai sensi dell’articolo 1134 del Codice Civile.
Diversa è l’ipotesi dei vizi che non rientrano nell’ambito applicativo dell’articolo 1669. Qui l’amministratore può muoversi solo previa autorizzazione specifica dell’assemblea condominiale. Senza mandato, nessuna iniziativa.
Quando, invece, il danno riguarda esclusivamente una proprietà individuale, la legittimazione spetta al singolo proprietario, che potrà agire nei confronti del condominio per il risarcimento, secondo quanto previsto dall’articolo 2051 del Codice Civile.
I confini della responsabilità dell’amministratore
Tema delicato. Spesso oggetto di contenzioso.
In caso di lavori di ristrutturazione eseguiti da un condomino, la giurisprudenza ha chiarito che l’amministratore non è automaticamente responsabile per non averli impediti. La responsabilità sorge solo se tali interventi risultano abusivi o arrecano pregiudizio alle parti comuni.
Ogni condomino conserva il diritto di eseguire opere di manutenzione e restauro all’interno della propria unità immobiliare, senza necessità di autorizzazione preventiva, purché non venga alterato l’equilibrio delle parti comuni.
Infine, l’amministratore non risponde penalmente per non aver eseguito lavori ordinati dall’autorità giudiziaria finalizzati a risolvere infiltrazioni presenti in una singola unità abitativa. In simili circostanze, la tutela del condomino danneggiato deve essere ricercata esclusivamente in sede civile. Non penale.
