Amministratore condominio professionale: requisiti fondamentali
L’amministratore condominio professionale deve possedere requisiti morali, formativi e pratici ben definiti dalla normativa vigente, in particolare dall’art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, introdotto dalla riforma del condominio con la legge n. 220/2012.
Per assumere l’incarico, l’amministratore deve:
- godere dei diritti civili;
- non essere stato interdetto o inabilitato;
- non essere stato condannato per reati contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per delitti non colposi puniti con pena non inferiore a due anni;
- aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
- aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere attività di aggiornamento periodico annuale (almeno 15 ore l’anno).
L’amministratore condominio professionale deve inoltre garantire competenza gestionale, padronanza della normativa condominiale, capacità di mediazione tra i condomini e utilizzo di strumenti tecnologici avanzati, come il software gestione condominio, per ottimizzare i processi contabili e amministrativi.
Il suo ruolo non si limita alla burocrazia, ma si estende alla cura della comunità condominiale, tutelando gli interessi collettivi con imparzialità e rigore.
Trasparenza amministratore condominio: un obbligo normativo
La trasparenza amministratore condominio è un principio cardine sancito dall’art. 1130-bis c.c., che impone la redazione del rendiconto condominiale in forma chiara, sintetica e comprensibile. Il rendiconto deve includere:
- il registro di contabilità;
- il riepilogo finanziario;
- una nota esplicativa della gestione, con l’indicazione dei rapporti in corso e delle situazioni patrimoniali.
L’amministratore ha l’obbligo di conservare la documentazione contabile per dieci anni e deve consentire a ogni condomino la possibilità di consultarla in ogni momento, su richiesta, secondo modalità che garantiscano efficienza e tracciabilità.
Ulteriore garanzia di trasparenza amministratore condominio è la tenuta di un conto corrente intestato al condominio, previsto dall’art. 1129 c.c., su cui devono transitare tutte le movimentazioni economiche relative alla gestione. Ogni condomino ha diritto di accedervi per consultare l’andamento finanziario, rafforzando così la fiducia nella gestione.
Infine, la trasparenza si manifesta anche nell’affissione dei recapiti, obbligo previsto dallo stesso art. 1129 c.c., comma 5, secondo cui l’amministratore deve affiggere nel condominio un cartello con i propri recapiti e quelli dei collaboratori in caso di assenza, garantendo la reperibilità e la continuità operativa.
Gestione efficiente condominio: organizzazione e controllo
Una gestione efficiente condominio si fonda su una pianificazione accurata delle attività, il controllo costante dell’operato dei fornitori e la capacità di prevenire o risolvere tempestivamente i problemi. L’amministratore deve saper scegliere con criteri oggettivi le ditte incaricate, richiedendo preventivi dettagliati, con analisi dei costi, materiali e tempistiche. Il confronto tra più offerte rappresenta una garanzia di trasparenza e contenimento dei costi.
Al termine dei lavori, l’amministratore ha il dovere di svolgere controlli di qualità, per verificare la conformità rispetto al contratto e alle normative tecniche. L’art. 1130 c.c., lett. 4), lo obbliga a vigilare sulla conservazione delle parti comuni e a curare la corretta esecuzione degli interventi.
Rientrano nella gestione efficiente condominio anche gli adempimenti fiscali, come il versamento delle ritenute d’acconto per i fornitori e la presentazione del modello 770. L’omissione comporta sanzioni tributarie, per cui è essenziale che l’amministratore utilizzi strumenti aggiornati e affidabili, come un software gestione condominio, che consenta di generare e archiviare i documenti in modo conforme alla normativa.
Infine, la manutenzione ordinaria degli spazi comuni – scale, ascensori, giardini – deve essere organizzata con cadenze periodiche, prevenendo degrado e guasti. L’amministratore deve mantenere un registro degli interventi, accessibile all’assemblea, come elemento di responsabilità e tracciabilità.
Cosa succede se l’amministratore non esegue una delibera assembleare?
Il mancato rispetto di una delibera assembleare da parte dell’amministratore costituisce inadempimento contrattuale, poiché il rapporto tra condominio e amministratore è disciplinato dalle regole del mandato, ex art. 1703 e ss. c.c. Se l’amministratore non esegue le decisioni approvate validamente dall’assemblea, si espone alla revoca per giusta causa, ai sensi dell’art. 1129, comma 11, c.c.
Ad esempio, se l’assemblea delibera la realizzazione di lavori urgenti o l’attivazione di un contenzioso legale e l’amministratore non agisce nei termini stabiliti, viola gli obblighi del proprio incarico. In questi casi, ogni condomino può convocare un’assemblea straordinaria per la revoca oppure rivolgersi al tribunale ex art. 1129, comma 11, chiedendo la rimozione giudiziale.
Non va sottovalutato il fatto che, in caso di danno economico al condominio derivante dall’omessa esecuzione della delibera (ad esempio, sanzioni per mancata manutenzione), l’amministratore può essere chiamato a risarcire i danni subiti.
Quali sono i rimedi per la mancata esecuzione di una delibera condominiale?
I rimedi per la mancata esecuzione di una delibera condominiale sono disciplinati dal Codice Civile, in particolare dall’art. 1130 c.c., che impone all’amministratore l’obbligo di dare esecuzione alle decisioni assembleari. Se non lo fa, i condomini possono:
- Chiedere chiarimenti formali, anche tramite raccomandata o PEC, mettendo in mora l’amministratore e concedendo un termine breve per adempiere;
- Convocare un’assemblea straordinaria, ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c., per deliberare la revoca dell’incarico e l’eventuale nomina di un nuovo amministratore;
- Promuovere un’azione giudiziale, qualora la negligenza abbia provocato danni o sia grave, come previsto dall’art. 1129, comma 11.
Se l’inadempimento è reiterato o doloso, può anche configurarsi una responsabilità civile, con l’obbligo di risarcimento ai condomini. Nei casi più gravi, ad esempio omissioni volontarie su lavori urgenti per la sicurezza dell’edificio, l’amministratore può rispondere anche in sede penale, per omissione di atti d’ufficio o altri reati previsti dal codice.
Cosa fare se l’amministratore non risolve i problemi?
Quando l’amministratore ignora segnalazioni su problemi di manutenzione, rumori, perdite o infiltrazioni, è fondamentale agire tempestivamente. In primo luogo, si deve documentare il problema con foto, relazioni tecniche o testimonianze. Successivamente, si può:
- inviare una diffida formale a mezzo PEC o raccomandata, chiedendo l’intervento entro un termine;
- in mancanza di risposta, sollecitare l’assemblea, chiedendo la convocazione per discutere dell’inadempienza;
- infine, se l’inerzia persiste, ricorrere all’autorità giudiziaria, specialmente se vi sono danni alla proprietà privata o alle parti comuni.
L’art. 1130, n. 4 c.c. prevede l’obbligo di intervenire per la manutenzione ordinaria e urgente: l’omissione rappresenta un grave inadempimento. I condomini possono richiedere al giudice la revoca dell’amministratore per giusta causa e ottenere il risarcimento dei danni documentabili.
Cosa accade se un amministratore non rispetta il mandato dell’assemblea?
Se l’amministratore non rispetta il mandato dell’assemblea, si rende inadempiente rispetto al contratto di mandato stipulato con il condominio. Questo comportamento può portare a:
- revoca immediata dell’incarico, anche prima della scadenza naturale, deliberata dall’assemblea con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c.;
- revoca giudiziale per gravi irregolarità, su richiesta di un singolo condomino, se ricorrono le ipotesi previste dall’art. 1129, comma 11 c.c. (es. mancata apertura del conto corrente condominiale, omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto);
- azione di responsabilità per danni arrecati ai condomini, fondata sull’art. 1710 c.c., secondo cui il mandatario deve eseguire l’incarico con la diligenza del buon padre di famiglia.
Il mancato rispetto delle delibere o degli obblighi di legge non solo compromette il buon andamento della gestione, ma mina la fiducia dell’assemblea, rendendo necessaria una sostituzione con un soggetto più competente e affidabile.
Come riconoscere l’amministratore ideale?
L’amministratore ideale si riconosce dalla gestione trasparente, dall’osservanza puntuale delle delibere assembleari, dalla comunicazione efficace con i condomini e dalla capacità di risolvere tempestivamente i problemi. Deve operare con strumenti aggiornati, come un software gestione condominio, garantendo ordine, tracciabilità e risparmio.
Deve conoscere e rispettare i requisiti professionali amministratore, mantenendo un costante aggiornamento normativo e una condotta conforme al mandato. Solo così è possibile assicurare una gestione efficiente condominio, nel pieno rispetto della legge e nell’interesse della comunità.
