Amministratore non esegue delibere: cosa possono fare i condomini
Quando l’amministratore non esegue delibere, i condomini possono richiederne la revoca per giusta causa e agire in giudizio per ottenere l’esecuzione forzata.
Obbligo di eseguire le delibere assembleari
L’amministratore non esegue delibere quando omette di dare seguito alle decisioni approvate dall’assemblea condominiale. Tale comportamento rappresenta una violazione dei doveri imposti dall’art. 1130, comma 1, n. 1 del codice civile, che stabilisce che l’amministratore “dà esecuzione alle deliberazioni dell’assemblea dei condomini”.
Le delibere assembleari sono espressione della volontà collettiva della maggioranza dei partecipanti al condominio. Pertanto, non sono soggette al giudizio discrezionale dell’amministratore, il quale ha l’obbligo di metterle in atto, purché non siano nulle o annullabili ai sensi di legge.
La mancata esecuzione delle delibere assembleari rappresenta una forma di inadempimento contrattuale rispetto al mandato fiduciario conferito dall’assemblea. L’amministratore, in quanto mandatario, deve operare nel rispetto delle decisioni dell’organo deliberante, e ogni deviazione arbitraria costituisce violazione delle sue funzioni.
Tale obbligo si estende anche alle delibere che comportano spese straordinarie, l’avvio di lavori o il rispetto di normative edilizie e impiantistiche. In nessun caso l’amministratore può sospendere l’esecuzione delle delibere solo perché non ne condivide l’opportunità.
Quando l’amministratore non applica le delibere
L’amministratore non applica delibere quando trascura, ritarda o ignora le istruzioni vincolanti approvate dall’assemblea. Questa condotta, se reiterata o ingiustificata, configura una grave irregolarità gestionale rilevante ai fini della revoca del mandato.
Secondo l’art. 1129, comma 11, c.c., la revoca dell’amministratore per giusta causa può avvenire in caso di “gravi irregolarità” tra cui la mancata convocazione dell’assemblea, il rifiuto di eseguire le delibere, o l’inosservanza degli obblighi di gestione ordinaria e straordinaria.
Il legislatore tutela così il potere dell’assemblea condominiale, garantendo che le sue decisioni abbiano effettiva attuazione. La figura dell’amministratore è quella di un esecutore e non di un organo deliberante o consultivo, pertanto la sua opposizione alle delibere, se non motivata da ragioni di nullità, costituisce inosservanza delle delibere condominiali.
In questi casi, i condomini possono diffidare formalmente l’amministratore a dar seguito all’esecuzione, mediante una comunicazione scritta inviata tramite PEC o raccomandata A/R. La diffida costituisce prova utile in eventuali procedimenti di revoca.
Rimedi per la mancata esecuzione delle delibere
Tra i rimedi per la mancata esecuzione di una delibera condominiale, la legge consente ai condomini di:
- Chiedere la revoca dell’amministratore all’assemblea, con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio).
- Presentare ricorso all’Autorità Giudiziaria, ai sensi dell’art. 1129, comma 11, c.c., per ottenere la revoca giudiziale per giusta causa.
- Agire individualmente o collettivamente in via giudiziaria, per chiedere l’esecuzione forzata della delibera.
Il Tribunale competente può, infatti, ordinare all’amministratore l’esecuzione coattiva della delibera, anche tramite l’intervento di un amministratore giudiziario nominato ex art. 1105 c.c. in caso di inattività persistente.
È importante sottolineare che, in caso di inerzia amministrativa, ogni condomino ha legittimazione ad agire, senza necessità di approvazione dell’intera assemblea, quando si tratta di far valere i propri diritti patrimoniali derivanti dalle delibere.
Se l’amministratore non risolve i problemi
Se l’amministratore non risolve i problemi segnalati dai condomini, sia di natura ordinaria (es. guasti, manutenzione, gestione servizi comuni) sia straordinaria (es. interventi edilizi, sicurezza), i condomini possono agire per tutelare i propri interessi collettivi e individuali.
In questi casi, la violazione della legge condominio si manifesta anche nel mancato rispetto degli obblighi generali previsti dall’art. 1130 c.c., tra cui:
- la cura delle parti comuni dell’edificio;
- l’esecuzione dei lavori urgenti;
- la tenuta del registro di contabilità;
- la trasparenza nella gestione dei fondi comuni.
La mancata gestione efficace delle problematiche condominiali può comportare danni materiali e morali a carico dei condomini. In tal caso, ai sensi dell’art. 1218 c.c., l’amministratore è tenuto a risarcire il danno derivante dal suo inadempimento.
L’assemblea, previa relazione dettagliata delle criticità, può deliberare la revoca per negligenza, oppure, nei casi più gravi, procedere con un’azione risarcitoria individuale nei confronti dell’amministratore.
Conseguenze del mancato rispetto del mandato assembleare
La violazione del mandato assembleare da parte dell’amministratore rappresenta un evento che mina alla base il rapporto fiduciario tra condominio e amministratore. Il mandato assembleare, infatti, è fondato sull’obbligo di eseguire le decisioni approvate dalla maggioranza.
L’amministratore non rispetta il mandato dell’assemblea quando:
- ignora le delibere approvate;
- modifica unilateralmente i contenuti delle decisioni;
- ritarda senza giustificato motivo l’esecuzione.
Secondo la giurisprudenza consolidata, questo comportamento costituisce giusta causa di revoca, anche se non accompagnato da danni materiali, perché rappresenta una condotta contraria al principio di correttezza nell’esecuzione del mandato (Cass. civ., sez. II, sent. n. 11365/2021).
Oltre alla revoca del mandato, l’amministratore può essere chiamato a rispondere personalmente dei danni derivanti dalla mancata esecuzione, come previsto dall’art. 1130, comma 1, n. 1, e dall’art. 1710 c.c., che impone al mandatario di eseguire con diligenza il compito ricevuto
Ricorso all’Autorità Giudiziaria
In presenza di inosservanza delle delibere condominiali, i condomini possono rivolgersi al Tribunale civile competente territorialmente per ottenere:
- La revoca giudiziale dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1129, comma 11, c.c.;
- L’ordine di esecuzione coattiva della delibera, attraverso un procedimento di volontaria giurisdizione o di urgenza;
- La nomina di un amministratore giudiziario, in casi di stallo decisionale o inerzia reiterata.
Il ricorso al giudice può essere presentato anche da un singolo condomino, qualora la delibera da eseguire incida su diritti patrimoniali comuni o individuali. Il Tribunale, valutati gli atti, può imporre con decreto l’immediata attuazione della decisione assembleare.
In assenza di esecuzione spontanea, il giudice può autorizzare il compimento forzato dell’attività deliberata, con addebito delle spese in danno all’amministratore inadempiente. Il provvedimento può prevedere anche sanzioni personali o la trasmissione degli atti alla Procura, nei casi di rilevanza penale.
L’amministratore non esegue delibere quando omette l’attuazione delle decisioni dell’assemblea, violando l’obbligo previsto dall’art. 1130 c.c. In questi casi, i condomini possono richiedere la revoca per giusta causa, agire per il risarcimento del danno, oppure ottenere l’esecuzione forzata tramite il ricorso all’Autorità Giudiziaria. È fondamentale che i condomini esercitino i propri diritti per tutelare la legalità nella gestione condominiale e il rispetto del potere assembleare.
