Scarsa comunicazione con l’amministratore assente: come riconoscerla
Una scarsa comunicazione dell’amministratore si manifesta con l’assenza di risposte a mail, telefonate, PEC o richieste formali da parte dei condomini. In molti casi, il problema si presenta con risposte evasive o tardive, mancata trasparenza sulla gestione condominiale, omessa trasmissione dei verbali o ritardi nell’esecuzione delle delibere assembleari. Questi segnali indicano una comunicazione inefficace nel condominio, che compromette la fiducia e la corretta amministrazione.
Il codice civile non impone termini rigidi per le comunicazioni, ma l’art. 1130 c.c. obbliga l’amministratore a eseguire le delibere, curare l’osservanza del regolamento e compiere gli atti conservativi dei diritti condominiali. Inoltre, l’art. 1129, comma 2, prevede l’obbligo di fornire copia della documentazione condominiale a chi la richiede. Il silenzio reiterato su questi aspetti può configurare gravi irregolarità.
Cosa fare se l’amministratore non risponde al telefono
Quando l’amministratore non risponde al telefono, è necessario formalizzare la richiesta per iscritto, tramite PEC o raccomandata con ricevuta di ritorno. L’invio della richiesta scritta certifica l’invio e avvia un conteggio di tempo utile per una risposta.
Qualora l’amministratore continui a non rispondere, si può ricorrere all’art. 1454 del codice civile: la diffida ad adempiere, nella quale si impone un termine congruo (non inferiore a 15 giorni) entro cui rispondere. Trascorso il termine senza risposta, la condotta dell’amministratore può rientrare tra quelle idonee a giustificarne la revoca giudiziale.
È fondamentale documentare tutte le comunicazioni. La sola assenza di risposta telefonica non basta a giustificare provvedimenti, ma inserita in un quadro più ampio di mancato ascolto dei condomini, può rafforzare l’ipotesi di inadeguatezza.
Cosa fare se l’amministratore non fa niente
Se l’amministratore non fa niente, ignorando le urgenze condominiali o non eseguendo le delibere dell’assemblea, è possibile convocare un’assemblea straordinaria per discutere della sua gestione e valutare la revoca dell’incarico. Ai sensi dell’art. 1129, dodicesimo comma, del codice civile, i condomini che rappresentano almeno un sesto del valore dell’edificio possono richiedere all’amministratore la convocazione di un’assemblea con ordine del giorno finalizzato alla revoca.
Se non ottemperasse alla convocazione, i condomini possono provvedere autonomamente alla convocazione ex art. 66 disp. att. c.c. tramite raccomandata. In assemblea, è possibile deliberare la sostituzione dell’amministratore con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c.
Qualora si ravvisino gravi irregolarità, è legittima la richiesta di revoca al tribunale, che può avvenire anche su iniziativa di un solo condomino. Tra le gravi irregolarità rientrano l’inottemperanza a provvedimenti assembleari, mancata apertura del conto corrente condominiale, o gestione opaca dei fondi condominiali.
Quanto tempo ha l’amministratore per inviare i verbali
Il codice civile non stabilisce un termine per l’invio dei verbali, ma è prassi considerare un termine congruo e ragionevole, generalmente entro 30 giorni. La mancata trasmissione può compromettere la capacità dei condomini di esercitare il proprio diritto di impugnazione nei termini previsti (30 giorni ex art. 1137 c.c. dalla ricezione o conoscenza del verbale).
Una trasparenza dell’amministratore è essenziale per garantire una corretta gestione. L’art. 1130, n. 7 del codice civile, impone di redigere il verbale dell’assemblea e conservarlo. Inoltre, ai sensi dell’art. 1129, comma 2, l’amministratore deve fornire copia della documentazione condominiale su richiesta.
Se il verbale non viene inviato entro un tempo congruo, si può inoltrare una richiesta formale tramite PEC o raccomandata. In caso di silenzio persistente, si può avviare la procedura di diffida e, in ultima istanza, valutare la convocazione di un’assemblea per la revoca.
Cosa fare se l’amministratore non risponde alle mail
Quando l’amministratore non risponde alle mail, bisogna utilizzare canali ufficiali come PEC o raccomandata per formulare le richieste. L’utilizzo dell’e-mail ordinaria o dei messaggi tramite WhatsApp o Telegram può integrare la comunicazione informale, ma non ha valore legale se non supportata da prove di ricezione.
L’assenza di risposte formali può essere sintomo di amministratore non disponibile o comunicazione inefficace nel condominio. In tal caso, è utile specificare nella comunicazione un termine entro cui si attende risposta, ad esempio 15 giorni, e preannunciare le conseguenze in caso di silenzio.
In caso di persistente inattività, si può attivare la procedura prevista dall’art. 66 disp. att. c.c. per la convocazione di un’assemblea. Qualora vi siano elementi gravi, è legittima anche la richiesta di revoca al giudice.
Risposte tardive dell’amministratore: come reagire
Le risposte tardive dell’amministratore danneggiano la gestione ordinata del condominio. In presenza di ritardi sistematici nella gestione delle pratiche o nel fornire risposte a richieste legittime, si configura un comportamento negligente, contrario agli obblighi imposti dagli artt. 1130 e 1129 c.c.
Per reagire è fondamentale documentare i solleciti e le date di invio, possibilmente tramite canali ufficiali. La diffida rappresenta un passo formale e inequivocabile, che può precedere la richiesta di risarcimento danni in caso di pregiudizio economico (es. perdita di detrazioni fiscali o danni da mancata manutenzione).
L’eventuale azione legale deve essere supportata da prova scritta dell’inadempienza e delle conseguenze subite. Nei casi più gravi, può essere proposta un’azione per responsabilità contrattuale o extracontrattuale ai sensi degli artt. 1218 e 2043 c.c.
Documentare ogni comunicazione con l’amministratore
Per contrastare l’amministratore assente, è fondamentale raccogliere e archiviare ogni comunicazione: e-mail, PEC, lettere raccomandate, messaggi. Anche le conversazioni telefoniche o via WhatsApp possono essere trascritte e documentate.
La trasparenza dell’amministratore è alla base di una gestione efficace: in sua assenza, una solida documentazione consente ai condomini di avanzare richieste fondate, convocare l’assemblea o agire in giudizio. La registrazione delle comunicazioni permette di dimostrare eventuali omissioni, inadempienze o negligenze.
Conservare le ricevute di invio e ricezione è essenziale per provare il mancato ascolto. È opportuno indicare sempre un termine di risposta e le conseguenze previste in caso di silenzio. L’assenza di documentazione rende molto difficile agire contro un amministratore inadempiente.
Verifica della formazione dell’amministratore
Un elemento spesso trascurato riguarda la formazione dell’amministratore. L’art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce l’obbligo di formazione iniziale e aggiornamento periodico per chi svolge l’attività professionale.
Se l’amministratore non ha frequentato corsi riconosciuti, la sua nomina può essere nulla e impugnabile. I condomini hanno il diritto di chiedere evidenza della formazione e degli attestati conseguiti. L’assenza di requisiti può costituire motivo di revoca dell’amministratore anche in sede giudiziale.
È buona prassi inserire nel verbale assembleare di nomina l’obbligo per l’amministratore di aggiornarsi periodicamente, allegando l’attestato ogni anno. Una comunicazione inefficace può essere il sintomo di una scarsa preparazione professionale.
Un amministratore assente e silenzioso compromette la gestione del condominio e mina la fiducia dei condomini. Agire tempestivamente è possibile: dalla diffida formale alla convocazione dell’assemblea, fino alla revoca o richiesta di risarcimento. La documentazione è fondamentale, così come il controllo sui requisiti professionali dell’amministratore. Solo una comunicazione chiara e puntuale garantisce una gestione condominiale trasparente ed efficiente.
