Come revocare l’amministratore di condominio senza sbagliare
La revoca amministratore condominio può avvenire in due modi principali: per decisione dell’assemblea o con decreto del giudice. Entrambe le opzioni sono disciplinate dall’art. 1129 del Codice Civile, che regola anche la nomina, i doveri e le responsabilità dell’amministratore.
La procedura revoca amministratore deliberata dall’assemblea è quella più frequente: è possibile revocarlo in qualsiasi momento, anche prima della scadenza annuale del suo incarico. È sufficiente seguire le modalità previste dal Codice Civile o dal regolamento condominiale.
Nei casi in cui vi siano gravi irregolarità, il singolo condomino può agire in giudizio per ottenere la revoca amministratore giusta causa, senza dover attendere la convocazione di un’assemblea.
Revocare correttamente l’amministratore significa seguire i passaggi formali previsti dalla legge, evitando il rischio che la revoca venga impugnata o che l’amministratore chieda un risarcimento.
Assemblea e revoca amministratore: modalità e quorum
La assemblea revoca amministratore è regolata dall’art. 1129, comma 11, del Codice Civile. La norma prevede che l’assemblea possa revocare l’amministratore in qualsiasi momento, anche senza giusta causa. In questo caso, l’amministratore non ha diritto al risarcimento, salvo che la revoca sia immotivata e gli abbia causato un danno.
Per avviare la procedura revoca amministratore, è necessario inserire l’argomento all’ordine del giorno della convocazione, che deve essere redatta secondo le regole ordinarie: comunicazione almeno cinque giorni prima della data fissata e con modalità tracciabili.
La delibera è valida se viene approvata con la maggioranza prevista per la nomina, cioè la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore millesimale dell’edificio, ai sensi dell’art. 1136 c.c., comma 2, salvo diversa previsione del regolamento di condominio.
L’assemblea può anche deliberare contemporaneamente la nomina del nuovo amministratore, evitando periodi di vuoto nella gestione. Tuttavia, può anche decidere di non nominare alcun amministratore, se il condominio non ne ha l’obbligo legale (cioè, se i condomini sono meno di nove, come previsto dall’art. 1129 c.c., comma 1).
Come si revoca un amministratore di condominio con giusta causa
La revoca giudiziale dell’amministratore può avvenire solo per giusta causa. È regolata dall’art. 1129, comma 11, del Codice Civile. In presenza di gravi irregolarità o inadempimenti da parte dell’amministratore, anche un solo condomino può rivolgersi al tribunale.
La legge elenca alcune delle situazioni che possono costituire giusta causa:
- Mancata presentazione del rendiconto annuale;
- Inadempienza alle delibere assembleari;
- Gravi irregolarità fiscali, come mancata registrazione del codice fiscale del condominio o omissioni nei versamenti;
- Assenza di conto corrente condominiale dedicato;
- Confusione patrimoniale tra fondi del condominio e fondi personali dell’amministratore;
- Rifiuto reiterato di convocare l’assemblea;
- Mancata esecuzione di provvedimenti dell’autorità giudiziaria o amministrativa.
In tutti questi casi, si può richiedere la revoca amministratore giusta causa al tribunale territorialmente competente. Il procedimento si avvia con ricorso presentato dal condomino, che può agire anche senza l’appoggio dell’assemblea. Il tribunale decide con decreto motivato, dopo aver sentito entrambe le parti.
Come togliere l’incarico all’amministratore di condominio
Come togliere l’incarico all’amministratore di condominio è una domanda ricorrente tra i condomini insoddisfatti della gestione. La revoca può essere anticipata rispetto alla naturale scadenza del mandato, che, ai sensi dell’art. 1129, comma 10, c.c., ha durata annuale e si intende rinnovato tacitamente.
La sfiducia amministratore può essere espressa dall’assemblea per motivi organizzativi, gestionali o relazionali, anche in assenza di errori gravi. In questo caso, si parla di revoca senza giusta causa. È sufficiente la delibera assembleare presa con la maggioranza prevista per la nomina.
Nel caso in cui l’amministratore venga rimosso prima della scadenza naturale, senza giusta causa, può richiedere un risarcimento del danno. La giurisprudenza ha riconosciuto questo diritto solo se la revoca è stata effettuata con modalità lesive o immotivate (Cass. civ., sez. II, sentenza 16142/2007).
In ogni caso, la revoca non richiede la motivazione, se avviene tramite assemblea. Tuttavia, è buona prassi allegare i motivi, soprattutto se sono riconducibili a comportamenti scorretti o inadeguati, utili anche in sede giudiziale se l’amministratore dovesse opporsi.
Qual è il compenso per l’amministratore revocato?
La revoca anticipata dell’amministratore ha anche un impatto economico. Il compenso dell’amministratore è pattuito al momento dell’accettazione della nomina ed è valido per la durata del mandato. Tuttavia, in caso di revoca senza giusta causa, può pretendere il pagamento del corrispettivo pattuito per l’intero anno.
La Corte di Cassazione ha più volte affermato che l’amministratore revocato ha diritto a ricevere il compenso proporzionato al periodo effettivamente lavorato, ma può agire per ottenere il risarcimento danni in caso di revoca lesiva della sua immagine o professionalità.
Se la revoca amministratore condominio avviene per giusta causa, invece, non è dovuto alcun indennizzo. Anzi, in caso di danno provocato da cattiva gestione, l’amministratore può essere chiamato a rispondere civilmente per le conseguenze economiche delle sue azioni.
È importante che i condomini tengano conto dei possibili costi della revoca: oltre al compenso eventualmente da corrispondere al professionista uscente, occorre considerare l’onorario per il nuovo amministratore, le spese per eventuali consulenze legali e le imposte per la registrazione del nuovo incarico (ad esempio, per l’eventuale variazione presso l’Agenzia delle Entrate).
Revoca dell’amministratore in caso di incapacità
L’incapacità dell’amministratore rappresenta un motivo valido per la revoca, anche se non sempre rientra nella “giusta causa” prevista per il ricorso giudiziale. Tuttavia, quando un amministratore non è più in grado di esercitare le proprie funzioni – per motivi di salute, età avanzata o altre situazioni che compromettono l’efficienza – l’assemblea può procedere alla revoca per inidoneità.
Non serve attendere irregolarità formali o inadempienze. È sufficiente che emerga una sopravvenuta impossibilità oggettiva a svolgere l’incarico. L’assemblea, convocata con il corretto ordine del giorno, potrà deliberare con la maggioranza prevista per la nomina.
In assenza di assemblea o in caso di rifiuto dell’amministratore a dimettersi, anche questa situazione può legittimare una revoca giudiziale, dimostrando che l’incarico non può più essere svolto in modo adeguato a tutela degli interessi condominiali.
La revoca amministratore condominio è una facoltà riconosciuta ai condomini sia in ambito assembleare che giudiziario. È possibile procedere senza giusta causa, purché con le corrette maggioranze, oppure per giusta causa quando vi siano gravi inadempimenti. In entrambi i casi, è fondamentale seguire le procedure stabilite dall’art. 1129 c.c., per evitare contenziosi e responsabilità economiche. Comprendere la procedura revoca amministratore consente ai condomini di agire consapevolmente, proteggendo il buon funzionamento della gestione condominiale.
