Nel caso di una servitù costituita a favore di un edificio condominiale, non si tratta di una pluralità di autonome servitù a favore delle singole unità immobiliari, bensì di un’unica servitù a beneficio di tutti i condomini definibili come Unicità delle servitù a favore del condominio.
Cosa si intende per unicità delle servitù a beneficio di tutti i condomini
Questa visione unitaria trae fondamento dal fatto che la servitù in questione non si limita all’accesso all’intero stabile nel suo complesso, comprensivo delle parti comuni e dei singoli appartamenti, ma viene esercitata indistintamente da tutti i condomini nel loro interesse collettivo, rappresentato dal condominio come organizzazione di gruppo.
Ciò significa che, ad esempio, se il condominio gode di una servitù di passaggio su un fondo vicino, tutti i condomini hanno il diritto di usufruirne, indipendentemente dal fatto che la loro unità immobiliare sia direttamente interessata al passaggio stesso.
Apertura di luci nel muro perimetrale
L’apertura di luci nel muro perimetrale dell’edificio condominiale da parte di un singolo condomino può configurare un’opera abusiva, se non rispetta i requisiti di legge previsti per le luci stesse (ad esempio, mancanza di grate fisse, altezza insufficiente, ecc.).
In tal caso, l’onere di provvedere ai lavori necessari per rendere le luci conformi a legge grava sul condomino che le ha realizzate e non sull’intero condominio.
E’ importante sottolineare che, anche se l’opera abusiva ha arrecato un vantaggio esclusivo alla porzione di proprietà esclusiva del condomino che l’ha realizzata, ciò non esime lo stesso dall’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi.
Inoltre, il condominio può agire in giudizio contro il condomino abusivo per ottenere la cessazione dell’opera e il risarcimento del danno subito.
La tutela condominiale
In merito alle Azione del condominio possiamo sintetizzare come segue:
- Le servitù a favore del condominio sono uniche e a beneficio di tutti i condomini.
- L’apertura di luci abusive nel muro perimetrale grava sul singolo condomino che le ha realizzate.
- Il condominio può tutelare i propri diritti agendo in giudizio contro il condomino abusivo.
| Concetto | Spiegazione |
| Servitù a favore del condominio | Diritti che gravano su un fondo (fondo servente) a vantaggio di un altro fondo (fondo dominante), con il fine di apportare un’utilità al fondo dominante. Nel caso del condominio, la servitù può essere a favore dell’intero stabile e quindi di tutti i condomini. |
| Unicità delle servitù condominiali | Le servitù a favore del condominio sono uniche, nel senso che non possono essere suddivise tra i singoli condomini. In altre parole, tutti i condomini hanno lo stesso diritto di usufruire della servitù. |
| Vantaggio per tutti i condomini | Le servitù condominiali sono a beneficio di tutti i condomini. Ciò significa che tutti i condomini hanno il diritto di utilizzare la servitù, indipendentemente dal fatto che ne facciano uso o meno. |
| Apertura di luci abusive | L’apertura di luci abusive nel muro perimetrale di un condominio grava sul singolo condomino che le ha realizzate. Ciò significa che il condomino abusivo è tenuto a rimuovere le luci e a ripristinare lo stato dei luoghi. |
| Azione del condominio | Il condominio può tutelare i propri diritti agendo in giudizio contro il condomino abusivo. In particolare, il condominio può chiedere la rimozione delle luci abusive e il risarcimento del danno. |
Riferimenti normativi sull’unicità delle servitù a favore del condominio:
- Art. 1027. La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.
↩︎ - Art. 1102. (Uso della cosa comune). Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché’ non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso. ↩︎
