In materia condominiale, capita spesso che sorgano dubbi e perplessità su interventi che riguardano le parti comuni dell’edificio, come i muri perimetrali. Un caso frequente è quello che riguarda la possibilità di collegare un proprio appartamento ad un altro immobile estraneo al condominio, attraverso l’apertura di un varco nel muro perimetrale.
Ebbene, secondo la normativa vigente, tale operazione è generalmente vietata, in quanto configura un uso indebito della cosa comune, ai sensi degli artt. 1102 e 1122 del Codice Civile.
In che modo l’apertura di un varco costituisce un uso indebito?
I motivi principali sono i seguenti:
- Alterazione della destinazione del muro perimetrale: il muro perimetrale, in quanto elemento portante e di recinzione dell’edificio condominiale, ha una funzione ben precisa. Praticare un’apertura per collegare due appartamenti estranei al condominio, ne altera la destinazione e ne compromette la funzione originaria.
- Creazione di una servitù a carico del condominio: l’apertura del varco potrebbe configurare una servitù di passaggio a favore del proprietario dell’altro immobile, ovvero un diritto di uso del muro perimetrale condominiale. Tale servitù, per essere valida, richiederebbe il consenso di tutti i condomini, il che nella maggior parte dei casi è altamente improbabile da ottenere.
- Potenziali danni alla struttura: l’apertura di un varco nel muro perimetrale potrebbe indebolire la struttura portante dell’edificio, con conseguenti rischi per la sicurezza e la stabilità dello stesso.
Cosa fare se si desidera collegare il proprio appartamento ad un altro immobile?
Se si ha la necessità o il desiderio di collegare il proprio appartamento ad un altro immobile, la legge offre soluzioni alternative che rispettano i diritti di tutti e tutelano la sicurezza dell’edificio condominiale. Ad esempio, si potrebbe optare per:
- Richiedere l’autorizzazione all’assemblea condominale: previa presentazione di un progetto dettagliato che illustri i lavori da eseguire e le garanzie per la sicurezza e la stabilità dell’edificio, è possibile ottenere il consenso dei condomini per l’apertura del varco. In questo caso, è fondamentale il parere favorevole della maggioranza dei condomini aventi diritto al voto e dei due terzi dei condomini millesimali.
- Acquistare la proprietà esclusiva del muro perimetrale: se possibile, si può procedere all’acquisto della porzione di muro perimetrale interessata dal collegamento, trasformandola così in proprietà esclusiva. In questo modo, si potrà liberamente realizzare l’apertura senza dover richiedere autorizzazioni al condominio.
- Ricorrere a soluzioni alternative: in alcuni casi, potrebbe essere possibile creare un collegamento tra gli appartamenti mediante la realizzazione di tunnel sotterranei o passerelle esterne, previo il rispetto delle normative urbanistiche e delle autorizzazioni necessarie.
È sempre consigliabile consultare un amministratore professionale un tecnico abilitato per valutare la fattibilità dell’intervento e per individuare la soluzione più idonea nel rispetto della normativa vigente e dei diritti di tutti i soggetti coinvolti.
In sintesi, la normativa condominiale vieta l’apertura di varchi nei muri perimetrali per collegare appartamenti a immobili estranei al condominio, in quanto tale operazione configura un uso indebito della cosa comune e può comportare la creazione di servitù a carico del condominio.
Tuttavia, la legge offre soluzioni alternative che permettono di realizzare il collegamento in modo legittimo e sicuro, previa la valutazione di un professionista e il rispetto delle necessarie autorizzazioni.
